別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
高松 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-19 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.
鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市瓦町２丁目１２番２
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2F1B		 雑居ビル、低層店舗
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 北20m市道、東側道 水道、ガス、下水 瓦町

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 瓦町駅西方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動はないが、常磐街地区再開発への期待感や周辺マンション需要との競合により地価は上昇
傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高松市の中心市街地の内、中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域。主たる需要者は、県内外の個
人事業者及び法人が中心である。常磐街地区の大規模店舗跡の再開発の期待感や周辺商店街等の分譲マンション需要と
の競合により地価は上昇傾向にある。取引が少なく需要者の業種・業態により取引される画地規模も様々であるため、
取引の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内における代替競争関係にある商業地の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的
な価格である。一方、近隣地域の賃貸市場において想定される需要者の業種・業態の多様性、契約条件の個別性等から
、標準的な収益モデルの把握が難しく、収益価格の信頼性は低い。従って、相対的に規範性の優る比準価格を重視し、
収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.2]		 [100.0]
100		 208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は総じて持ち直しの動きが続いてい
るが、地価は繁華性・利便性の良し悪し等に
より需要に強弱が見られ二極化傾向が顕在化
している。

地域要因に格別の変動はないが、周辺では新
築分譲マンションの供給が増加している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14053		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、
北東1.8m、
三方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 香川ＫＲ６

-22056		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
北1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 香川ＫＲ６

-14007		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西32m国道、
東10m、
二方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
d 香川ＫＲ６

-40001		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,431  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[  98.9]
216,275 		 100
[ 106.4]
203,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
245,269  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
260,598 		 100
[ 126.1]
206,660 
207,000 
c (　           ) 
191,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
196,990 		 100
[  95.8]
205,626 
206,000 
d (　           ) 
174,127  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
175,694 		 100
[  78.2]
224,673 
225,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



高松 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,179,997 
1,492,023 
5,687,974 
5,483,340 
204,634 		 （　0.9717）
198,843 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,898,882 円　　　　（　     39,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 75.00 Ｓ6 472.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   100 ㎡      9.4 m x   10.2 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロアー貸し）、２～６階を事務所（フロアー貸し）として以下を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 中層店舗付事務所としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.80 
77.1 
60.75 
2,289 
139,057 		 6.0  834,342 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
78.80 
77.1 
60.75 
1,800 
109,350 		 6.0  656,100 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
78.80 
77.1 
60.75 
1,700 
103,275 		 6.0  619,650 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
472.80 
77.1 
364.50 

661,507 		 3,969,042 
0 
⑨年額支払賃料        661,507 円　×　12ヶ月　＝　       7,938,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,938,084 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       793,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,144,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,969,042 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,179,997 円　　　　（　        71,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-22006		 2,317  
(   2,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[ 95.0]
1,967 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,289 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-22005		 2,248  
(   2,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[109.0]		 100
[ 80.0]
2,631 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,000 円  　　　　     73,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 317,523 円  　　　        7,938,084　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      516,600 円  　　　　     73,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,492,023 円　（　　　　　　        14,920 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     472.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,483,340 円  
（　　　　　        54,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,179,997 円      
②総費用 1,492,023 円      
③純収益　①－② 5,687,974 円      
④建物等に帰属する純収益 5,483,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 204,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 198,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,898,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市瓦町二丁目１２番２
 4700000036852-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-19 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.
鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市瓦町２丁目１２番２
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,500)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2F1B		 雑居ビル、低層店舗
等が建ち並ぶ既成商
業地域		 北20m市道、東側道 水道、ガス、下水 瓦町

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 瓦町駅西方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ターミナル駅付近に存する繁華な商業地域。近接するアーケード商店街ではマンションが建設中で今後の動向に
は注視が必要。コロナ禍の影響も緩和しており、商業地需要は回復し、この傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市中心市街地付近の普通商業地域がその圏域。需要者の中心は、圏域内外の個人事業主又は地場
法人等と考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響の緩和とともに、中心市街地における商業地需要も回復し、地
価は上昇傾向にある。取引が少なく、位置、画地規模等に応じ価格帯に幅があり、市場の中心となる価格帯の把握は困
難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試
算された。一方比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者
の選好性等を反映した価格である。従って本件では実証的で規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価格を参
考にした上で、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.2]		 [100.0]
100		 208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から、不動産需要は弱含みで推移し
ていたが、影響は緩和しており回復基調にあ
る。ただ、中心部及び郊外の商業地の二極化
も進んでいる。

地域要因に特別な変動要因はないが、当該地
区及び周辺地区の需要は増大しており、地価
は若干の上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14054		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m市道、
南6m、角地
（都） 商業
駐輪場整備地区
(100,500)
b 香川ＫＲ６

-14007		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西32m国道、
東10m、
二方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
c 香川ＫＲ６

-14055		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m県道、
西9m、二方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
d 香川ＫＲ６

-14052		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
193,388 		 100
[  93.9]
205,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
191,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
196,990 		 100
[  94.8]
207,795 
208,000 
c (　           ) 
167,127  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
160,919 		 100
[  79.7]
201,906 
202,000 
d (　           ) 
230,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
252,719 		 100
[ 116.4]
217,113 
217,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



高松 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,179,997 
1,492,023 
5,687,974 
5,483,340 
204,634 		 （　0.9717）
198,843 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,898,882 円　　　　（　     39,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗付事務所 75.00 Ｓ6 472.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   500 ％   500 ％   100 ㎡      9.4 m x   10.2 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロア貸し）、２～６階を事務所（フロア貸し）として以下を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 中層店舗付事務所としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.80 
77.1 
60.75 
2,289 
139,057 		 6.0  834,342 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
78.80 
77.1 
60.75 
1,800 
109,350 		 6.0  656,100 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
78.80 
77.1 
60.75 
1,700 
103,275 		 6.0  619,650 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
472.80 
77.1 
364.50 

661,507 		 3,969,042 
0 
⑨年額支払賃料        661,507 円　×　12ヶ月　＝　       7,938,084 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,938,084 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       793,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,144,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,969,042 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,179,997 円　　　　（　        71,800 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-22005		 2,248  
(   2,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[109.0]		 100
[ 80.0]
2,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,289 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-22006		 2,317  
(   2,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[ 95.0]
1,967 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,000 円  　　　　     73,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 317,523 円  　　　        7,938,084　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      516,600 円  　　　　     73,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,800 円  　　　　     73,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,492,023 円　（　　　　　　        14,920 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     472.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,483,340 円  
（　　　　　        54,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,179,997 円      
②総費用 1,492,023 円      
③純収益　①－② 5,687,974 円      
④建物等に帰属する純収益 5,483,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 204,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 198,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,898,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市瓦町二丁目１２番２
 4700000036852-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考