別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-14 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.
鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市今里町１丁目３５６番３外
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
台形
1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中規模店舗、事務所
等が見られる路線商
業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 栗林公園

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 栗林公園駅南東方

900m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通りと区画整理地区を東西に結ぶ幹線道路沿い路線商業地域で、今後も現状を維持すると思料するが、需要
は比較的底堅く、地価は安定的傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高松市中心市街地外縁部で、中低層店舗付事務所ビル、ロードサイド型店舗等が多い幹線道路沿いの商
業地域等。需要者の中心は、県内外である程度の資本を有する個人事業主又は中小法人等で、面大地についてはマンシ
ョン業者の参入も見受けられる。ウィズコロナの生活様式が定着する中、背後地人口の継続的増加等も相俟って需要は
堅調で地価水準は安定している。取引される画地規模には幅があり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に即応する適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に
試算された。一方比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要
者の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って本件では実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[122.8]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直しつつあり企業の投資意欲
も回復傾向にあるが、背後人口が減少する地
域の商業地需要は減退しており、二極化が進
んでいる。

中規模店舗、事務所等がみられる路線商業地
域。背後地ではマンション業者の参入も見受
けられ需要は底堅く、地価水準は安定してい
る。

街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の
選好下にある。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14009		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
西2.8m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
b 香川ＫＲ６

-36003		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32m国道、
中間画地
（都） 近商
駐輪場整備地区
(80,300)
c 香川ＫＲ６

-38044		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
東6m、南4m、
三方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
d 香川ＫＲ６

-14035		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北40m国道、
西6m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(60,200)
e 香川ＫＲ６

-38007		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m県道、
北西5m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
134,442 		 100
[  99.9]
134,577 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
104,967 		 100
[  78.3]
134,057 
134,000 
c (　           ) 
97,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 133.9]
121,871 		 100
[  90.5]
134,664 
135,000 
d (　           ) 
117,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,582 		 100
[  87.5]
135,522 
136,000 
e (　           ) 
202,888  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.6]
153,773 		 100
[ 114.4]
134,417 
134,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



高松 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,365,790 
1,719,006 
7,646,784 
6,620,130 
1,026,654 		 （　0.9443）
969,469 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,009,196 円　　　　（　     72,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 139.71 Ｓ4 545.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   300 ％   300 ％   264 ㎡     17.7 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸し、３～４階共同住宅（２ＤＫ約６０㎡×２戸）を想定。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 地域及び想定建物の標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.66 
78.2 
99.05 
2,400 
237,720 		 6.0  1,426,320 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
139.71 
85.9 
120.01 
1,725 
207,017 		 6.0  1,242,102 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
139.71 
85.9 
120.01 
1,680 
201,617 		 3.0  604,851 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
545.79 
84.1 
459.08 

847,971 		 3,878,124 
0 
⑨年額支払賃料        847,971 円　×　12ヶ月　＝　      10,175,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     459.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,175,652 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,036,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,330,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,878,124 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,365,790 円　　　　（　        35,476 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-40003		 1,914  
(   1,905) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,412 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-40004		 2,269  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,521 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 445,500 円  　　　　     89,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 414,706 円  　　　       10,367,652　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      623,700 円  　　　　     89,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,719,006 円　（　　　　　　         6,511 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     545.79 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,620,130 円  
（　　　　　        25,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,365,790 円      
②総費用 1,719,006 円      
③純収益　①－② 7,646,784 円      
④建物等に帰属する純収益 6,620,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,026,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 969,469 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,009,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市今里町一丁目３５６番３
 4700001130797-0000
2 　高松市今里町一丁目３９４番５
 4700001130798-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高松 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-14 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.
鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市今里町１丁目３５６番３外
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）
台形
1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中規模店舗、事務所
等が見られる路線商
業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 栗林公園

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ市道　　 交通

施設		 栗林公園駅南東方

900m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 市内の東西アクセスを担う準幹線市道を存立根拠とする路線商業地域であるが、強いマンション用地需要が常態
的に確認できるため、不動産市場については今後も良化を基調として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 広義の同一需給圏は、市内中心部における路線商業地域（住商混在型を含む）全域がそのコアを形成しているものと判
断される。市場参加者の属性及び動機には多様性があるが、概ね投資採算性及び地縁的選好性を市場参入動機とする個
人、一般法人、またはマンションデベロッパーに集約されるものと判断される。当該地域は、取引の絶対件数が少なく
、取引に係る時系列的連続性も十分ではないため、地域を代表し得る標準価格の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、地域の状況（用途的にやや未純化であるため、画地規模や形状により最有効使用が異なり、地域を代表し
得る賃料水準が可視的な形で存在しない）に鑑み、その相対的信頼性は劣るものと考えられる。他方で比準価格は属す
る地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    161,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[122.8]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域の人口動態、顧客流動性、社会資本整備
の状況等に特別の変化はなく、相対的には安
定的に推移しているものと判定される。


用途的にやや未純化な状態にあるが、強いマ
ンション用地需要が常態的に確認できるため
、今後は地域の性格の変化を注視する必要が
ある。

補正を必要とする個別的要因の介在は認めら
れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ
れる。なお、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14009		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
西2.8m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
b 香川ＫＲ６

-36014		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西15m市道、
東1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,500)
c 香川ＫＲ６

-36026		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西32m国道、
北西2.5m、
南東2.5m、
三方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
d 香川ＫＲ６

-14035		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北40m国道、
西6m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
134,442 		 100
[  97.7]
137,607 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
121,282  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
143,541 		 100
[ 105.7]
135,800 
136,000 
c (　           ) 
61,568  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.7]
92,675 		 100
[  67.6]
137,093 
137,000 
d (　           ) 
117,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,582 		 100
[  88.4]
134,143 
134,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -25.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



高松 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置する他、比較対象となり得る造成事例が入手困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,365,790 
1,719,006 
7,646,784 
6,620,130 
1,026,654 		 （　0.9443）
969,469 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,009,196 円　　　　（　     72,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 139.71 Ｓ4 545.79
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   300 ％   300 ％   264 ㎡     17.7 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階につき店舗のフロア貸し、２階については事務所のフロア貸し、３～４階共同住宅（２ＤＫ約６０㎡×２戸）を想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 地域の当該建物種別に係る標準的有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.66 
78.2 
99.05 
2,400 
237,720 		 6.0  1,426,320 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
139.71 
85.9 
120.01 
1,725 
207,017 		 6.0  1,242,102 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
139.71 
85.9 
120.01 
1,680 
201,617 		 3.0  604,851 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
545.79 
84.1 
459.08 

847,971 		 3,878,124 
0 
⑨年額支払賃料        847,971 円　×　12ヶ月　＝　      10,175,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     459.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保につき計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,175,652 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,036,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,330,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,878,124 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,365,790 円　　　　（　        35,476 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-40003		 1,914  
(   1,905) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,412 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-40004		 2,269  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,521 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 445,500 円  　　　　     89,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 414,706 円  　　　       10,367,652　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      623,700 円  　　　　     89,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,100 円  　　　　     89,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,719,006 円　（　　　　　　         6,511 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 89,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     545.79 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,620,130 円  
（　　　　　        25,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,365,790 円      
②総費用 1,719,006 円      
③純収益　①－② 7,646,784 円      
④建物等に帰属する純収益 6,620,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,026,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 969,469 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,009,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市今里町一丁目３５６番３
 4700001130797-0000
2 　高松市今里町一丁目３９４番５
 4700001130798-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考