別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-13 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市伏石町２０６１番７
 ②地積
　(㎡)		 964  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 事務所

Ｓ1		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 東22m市道 水道、下水 伏石

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 営業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理地区内に位置し
、付近で新駅も開業した、幹
線道路沿いの路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 伏石駅北東方

900m		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、同様の商環境を維持すると予測。郊外型大規模店舗及び他の路線商業地域等と
の競合もあるが、ポストコロナ時代を迎え、客足は回復傾向にあり、需要、地価は改善傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 営業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市南部郊外、幹線道路沿いの路線商業地域が中心。需要者は圏内外で沿道サービス業等を営む地
場法人が中心だが、立地等により県外資本の参入も見られる。なお、定期借地権を利用した店舗等の出店が多く、売買
の取引は少ない。需給動向は郊外型大規模店舗等の影響等もあるが、ポストコロナ時代を迎え客足は回復し、需要、地
価は改善傾向で推移。取引が少なく、業種、画地規模等に応じ価格帯には幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的での取引が主だが取引の少ない中、地域的特性等が類似する信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、
近隣地域内の地価水準に対し、市場の未成熟さ等より賃貸物件がそれに見合う適正賃料を収受し得ない等の理由から、
収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより
高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.9]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ時代を迎え、観光客を含む客足
は回復傾向。物価上昇の影響はあるが、中心
市街地を始め全体的な商況は改善傾向。一方
、二極化も散見。

地域要因に特段の変動はない。新興の路線商
業地域だが、商環境は安定。ポストコロナ時
代を迎え、客足は回復し、需要、地価共に改
善傾向にて推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14035		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北40m国道、
西6m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(60,200)
b 香川ＫＲ６

-14009		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
西2.8m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
c 香川ＫＲ６

-36003		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32m国道、
中間画地
（都） 近商
駐輪場整備地区
(80,300)
d 香川ＫＲ６

-36026		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西32m国道、
北西2.5m、
南東2.5m、
三方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
e 香川ＫＲ６

-38013		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
北4m、二方路
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,582 		 100
[ 111.2]
106,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
119,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
134,442 		 100
[ 127.4]
105,527 
106,000 
c (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
104,967 		 100
[  97.2]
107,991 
108,000 
d (　           ) 
61,568  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.7]
92,675 		 100
[  86.4]
107,263 
107,000 
e (　           ) 
119,119  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
112,720 		 100
[ 105.6]
106,742 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -25.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



高松 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  最近における適切な造成事例がなく、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,855,478 
2,858,812 
9,996,666 
8,561,400 
1,435,266 		 （　0.9713）
1,394,074 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     26,809,115 円　　　　（　     27,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   964 ㎡     39.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定。事務所、店舗等が多い標準的使用から大きな駐車場スペースを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 営業所
700.00 
100.0 
700.00 
1,692 
1,184,400 		 6.0  7,106,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
100.0 
700.00 

1,184,400 		 7,106,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,184,400 円　×　12ヶ月　＝　      14,212,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,212,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,421,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,791,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,106,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,855,478 円　　　　（　        13,336 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-36013		 1,255  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,743 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-36014		 933  
(     929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,664 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 568,512 円  　　　       14,212,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      694,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      798,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,858,812 円　（　　　　　　         2,966 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9713    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,561,400 円  
（　　　　　         8,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,855,478 円      
②総費用 2,858,812 円      
③純収益　①－② 9,996,666 円      
④建物等に帰属する純収益 8,561,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,435,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,394,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,809,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市伏石町２０６１番７
 4700001127397-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-13 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市伏石町２０６１番７
 ②地積
　(㎡)		 964  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 事務所

Ｓ1		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ商業
地域		 東22m市道 水道、下水 伏石

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 営業所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理地区内の路線商
業地域で、付近で新駅が開業
している。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 伏石駅北東方

900m		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 サン・フラワー通り沿いの商業地域で、今後も現況のまま推移するものと予測する。経済活動は回復しつつあり
、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 営業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。典型的な需要者は県内の中小企業、個人事業者等であ
るが、画地規模の大きい土地についてはマンション業者の参入もある。定期借地権を利用した出店が多い新興の路線商
業地域であり比較的高い競争力を有するが、もともと土地の供給は少なく、安定した需要を有する。なお、取引自体が
少なく、画地規模、業種等により価格帯には幅があるため、取引の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用目的での取引が中心の地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格については
低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の路線商業地の事例について、適切に要因比較等を行って試算し
たものであり、実証的な価格である。従って、市場の実態を反映し、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。利便性等により需要の強いエリアとそ
れ以外の地域との二極化傾向が顕在化してい
る。

地域要因に格別の変動はない。新興路線商業
地域で、土地供給が少ないため需要は堅調で
あり、地価はやや上昇傾向で推移している。


標準的で通常の選好下にある。個別的要因に
変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14035		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北40m国道、
西6m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(60,200)
b 香川ＫＲ６

-14009		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
西2.8m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
c 香川ＫＲ６

-50204		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西11m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 香川ＫＲ６

-50207		 高松市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12.5m市道、
北5.1m、
東1.5m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
117,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,582 		 100
[ 111.2]
106,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
119,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
134,442 		 100
[ 124.4]
108,072 
108,000 
c (　           ) 
67,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,493 		 100
[  63.6]
106,121 
106,000 
d (　           ) 
73,602  		 100
[ 125.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
60,765 		 100
[  58.1]
104,587 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 関係者間
取引
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



高松 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,855,478 
2,858,812 
9,996,666 
8,561,400 
1,435,266 		 （　0.9713）
1,394,074 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     26,809,115 円　　　　（　     27,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   964 ㎡     39.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定。事務所、店舗等が多い標準的使用から大きな駐車場スペースを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 営業所
700.00 
100.0 
700.00 
1,692 
1,184,400 		 6.0  7,106,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
100.0 
700.00 

1,184,400 		 7,106,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,184,400 円　×　12ヶ月　＝　      14,212,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,212,800 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,421,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,791,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,106,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,958 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,855,478 円　　　　（　        13,336 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-36013		 1,255  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,743 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-36014		 933  
(     929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,664 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 568,512 円  　　　       14,212,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      694,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      798,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,858,812 円　（　　　　　　         2,966 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9713    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,561,400 円  
（　　　　　         8,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,855,478 円      
②総費用 2,858,812 円      
③純収益　①－② 9,996,666 円      
④建物等に帰属する純収益 8,561,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,435,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,394,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,809,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市伏石町２０６１番７
 4700001127397-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考