別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-7 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫   TEL.
鑑定評価額 94,200,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市南新町４番３
 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,480)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 小規模な専門店等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 瓦町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 瓦町駅北西方

400m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,480)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 丸亀町商店街再開発の影響等により、アーケード商店街の活性化がみられ、南部商店街等への波及効果もみられ
る。商況は回復傾向にあり、地価水準は横ばい傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高松市中心部のアーケード商店街を中心として周辺部を含む商業地域。需要者の中心は中小事業法人等
であり、県外からの参入もみられる。丸亀町再開発の進捗による効果等により商況、顧客流動性が回復しつつある。ア
ーケード街でマンション開発も見られ、徐々に活性化している。中心となる価格帯は、業種、規模等により異なりその
把握に困難性がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場は２階以上の事務所のテナント需要が弱含みで土地価格に見合った賃料水準に届いておらず、収益価格は低位
に求められた。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、規範性のある事例から試算し得た。従って
、市場性を反映した説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地等との検討を踏まえ、近時
の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[176.6]		 [100.0]
100		 257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、需給動向は安
定しているが、依然中心部等と郊外との二極
化も進行。


丸亀町再開発の効果等により、商況、顧客流
動性の回復がみられる。南方では、商店街複
合型マンションの開発が進捗中。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.2
交通・接近　　　  -1.6
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14054		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m市道、
南6m、角地
（都） 商業
駐輪場整備地区
(100,500)
b 香川ＫＲ６

-14053		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、
北東1.8m、
三方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 香川ＫＲ６

-22062		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
北1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 香川ＫＲ６

-40001		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,300)
e 香川ＫＲ６

-14057		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17.5m市
道、
北西4.5m、
角地
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
193,388 		 100
[  75.6]
255,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
157,431  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[  98.9]
216,275 		 100
[  84.0]
257,470 
257,000 
c (　           ) 
224,287  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,997 		 100
[  87.9]
260,520 
261,000 
d (　           ) 
174,127  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
175,694 		 100
[  66.7]
263,409 
263,000 
e (　           ) 
151,196  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
187,883 		 100
[  75.2]
249,844 
250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    258,000 円／㎡]  



高松 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,316,912 
5,282,021 
21,034,891 
18,426,400 
2,608,491 		 （　0.9443）
2,463,198 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     48,298,000 円　　　　（　    131,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 359.68 Ｓ4 1,413.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   480 ％   368 ㎡     13.0 m x   28.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所が標準的であり１Ｆ店舗、２～４Ｆ事務所（フロアー貸し）を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 中層店舗事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
357.00 
89.1 
318.00 
3,095 
984,210 		 6.0  5,905,260 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
359.68 
88.7 
319.18 
1,600 
510,688 		 6.0  3,064,128 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
359.68 
88.7 
319.18 
1,500 
478,770 		 6.0  2,872,620 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
336.64 
89.3 
300.64 
1,500 
450,960 		 6.0  2,705,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,413.00 
89.0 
1,257.00 

2,424,628 		 14,547,768 
0 
⑨年額支払賃料      2,424,628 円　×　12ヶ月　＝　      29,095,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,095,536 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,909,554 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,185,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,547,768 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,316,912 円　　　　（　        71,513 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-14007		 1,018  
(   1,016) 		 100
[ 70.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 66.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-14008		 2,031  
(   2,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,077 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,240,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,163,821 円  　　　       29,095,536　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      646,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,736,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,282,021 円　（　　　　　　        14,353 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　   1,413.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,426,400 円  
（　　　　　        50,072 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,316,912 円      
②総費用 5,282,021 円      
③純収益　①－② 21,034,891 円      
④建物等に帰属する純収益 18,426,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,608,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,463,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,298,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     131,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市南新町４番３
 4700000267052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-7 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.
鑑定評価額 94,200,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市南新町４番３
 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,480)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 小規模な専門店等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 瓦町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 瓦町駅北西方

400m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,480)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの建物が密集する商店街沿いの商業地域として成熟しており、商環境に大きな変化はないものと予測す
る。インバウンドを含む往来客の回復により地価水準は横ばいからやや強含みに推移するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高松中央アーケード商店街及びその周辺の商業地域を中心とする圏域である。需要者は、主として県内
外の事業者及び県内の個人事業主と考えられる。インバウンド需要及び通行客数はコロナ過により低迷したため空きテ
ナントも散見されるが、周辺ではマンション開発が進んでいるほか、インバウンドを含む通行客数は回復しており商況
は回復するものと考えられる。市場の中心価格帯は、業種、規模等により大きく異なるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成商店街であり店舗新設はほとんどなく初期投資に見合う投資採算性を考慮した賃料が設定されていないこと等から
収益価格はやや低位に試算されたものと考えられる。比準価格は、アーケード商店街沿いの事例等を採用し、適切な補
修正及び地域要因比較により市場性を反映できたものと考えられる。したがって本件では実証的である比準価格を重視
し、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[177.4]		 [100.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過
後の影響等を注視する必要があるが一部地域
を除き地価は下落傾向にある。


商店街の通行客数は回復している。周辺地域
ではマンション開発や再開発がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-14054		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m市道、
南6m、角地
（都） 商業
駐輪場整備地区
(100,500)
b 香川ＫＲ６

-23106		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
南1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 香川ＫＲ６

-23107		 高松市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
東6m、角地
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,420)
d 香川ＫＲ６

-40014		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m市道、
南西3m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,862  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
193,388 		 100
[  75.7]
255,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
255,000 
b (　           ) 
199,336  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
227,243 		 100
[  85.7]
265,161 
265,000 
c (　           ) 
168,998  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
169,337 		 100
[  63.1]
268,363 
268,000 
d (　           ) 
263,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
295,827 		 100
[ 114.4]
258,590 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



高松 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,334,170 
5,282,785 
21,051,385 
18,426,400 
2,624,985 		 （　0.9443）
2,478,773 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     48,603,392 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 359.68 Ｓ4 1,413.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   480 ％   368 ㎡     13.0 m x   28.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所が標準的であり１Ｆ店舗、２～４Ｆ事務所（フロアー貸し）を想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 中層店舗事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
357.00 
89.1 
318.00 
3,100 
985,800 		 6.0  5,914,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
359.68 
88.7 
319.18 
1,600 
510,688 		 6.0  3,064,128 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
359.68 
88.7 
319.18 
1,500 
478,770 		 6.0  2,872,620 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
336.64 
89.3 
300.64 
1,500 
450,960 		 6.0  2,705,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,413.00 
89.0 
1,257.00 

2,426,218 		 14,557,308 
0 
⑨年額支払賃料      2,426,218 円　×　12ヶ月　＝　      29,114,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,257.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,114,616 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,911,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,203,154 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,557,308 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         131,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,334,170 円　　　　（　        71,560 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-14007		 1,018  
(   1,016) 		 100
[ 70.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 66.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,115 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-14008		 2,031  
(   2,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,077 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,240,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,164,585 円  　　　       29,114,616　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      646,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,736,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,282,785 円　（　　　　　　        14,355 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 169,000 円／㎡　×　   1,413.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,426,400 円  
（　　　　　        50,072 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,334,170 円      
②総費用 5,282,785 円      
③純収益　①－② 21,051,385 円      
④建物等に帰属する純収益 18,426,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,624,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,478,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,736 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,603,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市南新町４番３
 4700000267052-0000
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備考