令和6年1月15日　提出 高松 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 5-5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市亀岡町９番４ ｢亀岡町９－１７｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 駐輪場整備地区 1:2.5 店舗、事務所兼共同 住宅 ＲＣ4 中層の店舗、事務所 が多い県道沿いの商 業地域 北30m県道 水道、ガス、下水 瓦町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県立中央病院跡地の利用計画 が土地価格に及ぼす影響に留 意が必要である。 街 路 ３０ｍ県道 交通 施設 瓦町駅西方 1.4km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) 駐輪場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高松市中心部を東西に走る幹線県道沿いの商業地域であり現在の環境を維持するものと予測する。中心市街地の 商業地需要は根強く、地価はやや強含み。旧県立中央病院跡地利用が検討されているが、具体的な動きはない。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市中心市街地内の幹線道路沿いの商業地域であると思料する。需要者は県内外の法人又は個人事業 主等が中心であり、また、面大地はマンション開発業者が考えられる。中心市街地の商業地需要は根強いものがあり、 地価水準は強含みで推移している。旧県立中央病院の跡地利用計画に影響を受けると考えられるが、具体的な動きはな く、今後が期待される。需要の中心となる価格帯は画地の規模等が多様であるため把握しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試 算された。一方比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者 の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って本件では実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格 は参考に留め、周辺の標準地との検討を踏まえた上で、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） 5-12            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが続いており、中心市 街地の商業地の需要は回復傾向を維持してい る。郊外でも利便性が高い地域は回復の兆し が見られる。 中心部に存する幹線県道沿いの商業地域で需 要は根強い。旧県立中央病院跡地の解体工事 が完了しているが、具体的な動きはなく、今 後が期待される。 地域における標準的な土地であり、標準的な 競争力である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％ +0.6 ％