令和6年1月15日　提出 高松 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -57 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市浜ノ町２４４番６ ｢浜ノ町４－１８｣ ②地積 　(㎡) 1,845   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＳＲＣ9 マンションが多く見 られる利便性のよい 住宅地域 北11m市道、西側道 水道、ガス、下水 高松 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     1,850 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 サンポート地区で新県立体育 館の建設が進んでいる。 街 路 北１１ｍ市道 交通 施設 高松駅北西方 550m 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中高層住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持すると予測する。利便性が良くマンション適地の需要は 底堅いものの、建築資材の高騰等の不透明な要素もあり、今後も地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              125,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的であり高松市中心部を中心に、その周辺の分譲マンション適地である。需要者の中心は資金力を有 する地場大手のマンション開発業者で、全国的なマンション開発を手掛ける大手業者の市場参入も散見される。建築費 の上昇等による事業リスクも否定できないが、規模の纏まったマンション適地は稀少で、人気学校区での用地取得意欲 は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、用地規模、品等、販売力等により多様で一概に把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い比較的規模の大きいマンション適地の事例を広域的に収集して試算しており、不動産市場の実 態を反映し説得力を有する。開発法による価格はマンション分譲想定して求めた価格で、需要者である開発業者が投資 採算面から意思決定を行う際の適正価格を示している。以上より、比準価格及び開発法による価格を関連付け、周辺類 似地域に存する標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も 持ち直しの動きが続いている。住宅投資は、 新設住宅着工戸数が前年より減少し低調に推 移している。 利便性の良い地域で数少ないマンション適地 に対する需要は堅調である。 個別的要因としては角地である。当該角地で あることにより、競争力の程度はやや優るも のと思料する。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％