令和6年1月12日　提出 高松 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -56 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 181,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市桜町１丁目４３８番１ ｢桜町１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 1,182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ6 中層共同住宅が見ら れる、駅に近い混在 住宅地域 北6.2m市道、東側道 水道、ガス、下水 栗林 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ６階程度の共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 北６．２ｍ市道 交通 施設 栗林駅南東方 150m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 代替競争の関係が成立し得る地区内において、多数のマンションが供給されたが、当該地域は依然として高いマ ンション用地需要を維持しており、地価水準については、今後も上昇を基調として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ６階程度の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              149,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部に位置するマンション適地群全部がその基本的な範囲を構成しているものと判定される。市 場参加者は地元デベロッパーのみならず全国に及び、潜在的マンションニーズが見込まれる画地には、土地の本質的価 値を乖離した買受希望価格が設定されることも少なくない。なお同一需給圏内の画地群は、買い受け希望者（デベロッ パー）の事情により価格設定がなされるケースが大半であるため、地域の標準価格に係る言及は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格は、投資採算性の観点より説得力を有し、最有効使用の観点よりは最重視されるべき試算価格である が、試算過程に多くの想定要因を含むため、その実証性が問題点となる。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の 実態を反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では比準価格と開発法による試算 価格を等しく重視し、その試算結果を相互に関連付けることにより、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、社会資本を中心とする一般的要因の集 積状況に特別の変化はないが、高松市内では 相対的に良好な部類に属するものと判断され る。 デベロッパーによる用地需要のみならず、多 様な属性による不動産需要が複合的かつ常態 的に存在するため、地価水準は上昇傾向にあ る。 画地条件（角地）に係る増価要因が指摘され る他は、通常の選好下にある。なお、個別的 要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％