鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
高松 -52　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -52

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　長尾　直樹

TEL.

鑑定評価額

9,350,000 円

１㎡当たりの価格

41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市木太町字西浜２５２２番１				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:2	住宅ＲＣ2	一般住宅、営業所、工場等が混在する住宅地域	西7.2m市道	水道、ガス、下水	木太町 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、７．２
ｍ市道

交通

施設

木太町駅北西方

780m

法令

規制

（都）準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当市郊外の住宅を中心とする地域として今後も同様なあり方を維持するものと予測する。アフターコロナの回復
基調もあるが、地価水準はやや流動的側面を内在している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高松市東部郊外を中心とする住宅地域。需要者は高松市在住の一次取得者層が中心と思料されるが、圏
外からの需要者もみられる。また、商業用途や工業用途に対する需要も認められる。周辺での大きな開発はないが、旧
市街化調整区域を含めて一定の新規分譲地等の供給はみられる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や多様な用途需
要に対する変動も大きく、十分な把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

交通接近条件や居住環境が重視される住宅地域であることより、自己使用目的での取引が多数派である。一方収益価格
は、建物想定の困難性、十分な賃料水準が確保できない現状に鑑み、相対的に低位に試算された。したがって、市場性
を反映して実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[164.9]

[100.0]
100

40,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全般的に値頃感が生じている中、高松市郊外
部の開発動向や住宅地需要は、エリアによっ
てやや温度差が生じている。

近郊部の住宅地等として一定の地位を有して
いる。多用途需要を含む要因に大きな変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 -52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -36020	高松市		底地	（　）	ほぼ台形	東10m県道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)
b	香川ＫＲ６ -36009	高松市		建付地	（　）	不整形	東5.5m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	香川ＫＲ６ -36010	高松市		建付地	（　）	不整形	南西7.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	香川ＫＲ６ -36016	高松市		更地	（　）	台形	北東5m市道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
e	香川ＫＲ６ -36023	高松市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 27,356) 39,080	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	44,308	100 [ 107.1]	41,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 11,325	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 76.4]	42,352	100 [ 102.9]	41,158		41,200
c	(　 ) 44,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.0]	57,542	100 [ 140.0]	41,101		41,100
d	(　 ) 61,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	61,919	100 [ 150.4]	41,170		41,200
e	(　 ) 31,160	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.4]	41,326	100 [ 102.0]	40,516		40,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	入札による取得	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	入札による取得	％／月 0.00	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

高松 -52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置する他、比較検討が可能な造成事例が入手困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,854,412	527,704	2,326,708	2,249,900	76,808	（　0.9696） 74,473	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,551,521 円　　　　（　 6,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階層２室の合計４室の共同住宅で、平均賃貸面積約５０㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,174	117,400	3.0	352,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		234,800		704,400
								0

⑨年額支払賃料	234,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,817,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,817,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 149,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,847,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	704,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,854,412 円　　　　（　 12,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-26001	1,911 ( 1,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,177 円/㎡　月額支払賃料（　 1,174 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-26002	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,181
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 -52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,800 円	30,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,904 円	2,997,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,400 円	30,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,704 円　（　　　　　　 2,314 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,249,900 円（　　　　　 9,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,854,412 円
②総費用	527,704 円
③純収益　①－②	2,326,708 円
④建物等に帰属する純収益	2,249,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,808 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,551,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高松 -52　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高松市木太町字西浜２５２２番１	4700000066633-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
高松 -52　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -52

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　松岡　良幸

TEL.

鑑定評価額

9,350,000 円

１㎡当たりの価格

41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市木太町字西浜２５２２番１				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1:2	住宅ＲＣ2	一般住宅、営業所、工場等が混在する住宅地域	西7.2m市道	水道、ガス、下水	木太町 780m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北、７．２
ｍ市道

交通

施設

木太町駅北西方

780m

法令

規制

（都）準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域としての地域要因を主とし、準工業地域としての性格を従とする地域的特性を有するが、その価格形成
要因集積度及び相対的地位等に大きな変化は無く、今後も現在と同様なあり方で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

住宅地域としての地域要因を主とし、準工業地域としての性格を従とする地域的特性を有するため、同一需給圏の範囲
を明確に定義することは困難である。また、不動産市場参加者の属性及び市場参加動機についても多様性があり、市場
特性を端的に記載することは困難であるが、総括的には地縁的選好性が市場参加動機のコアを成すものと判定される。
なお同一需給圏が広域に渡るため、地域を代表し得る不動産価格水準（単価）に言及することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、その地域的特性（地域が未純化な状態にあるため、地域を代表し得る賃料水準が可視的な形で市場に存在
しない）に鑑み、その試算精度に係る相対的劣位性が指摘される。他方で比準価格は属する地域の不動産市場の実態を
反映した客観的規範性を高いレベルで具備するものと判定される。従って本件では収益価格を参考程度に止め、比準価
格を重視し、代表標準地との検討（価格均衡）にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[163.2]

[100.0]
100

41,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産価格水準に作用する一般的要因（人口
動態、社会資本整備の状況等）の集積状況に
特別の変化はない。

地域の価格形成要因構成要素及びその集積度
等に大きな変化はなく、その相対的地位につ
いても比較的安定した状態にあるものと判定
される。

補正を必要とする個別的要因の介在は認めら
れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ
れる。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 -52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -36001	高松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	香川ＫＲ６ -36015	高松市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
c	香川ＫＲ６ -44003	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南3.5m、東2.4m、三方路		（都）準工特別用途地区 (60,200)
d	香川ＫＲ６ -36037	高松市		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、北西5m、角地		（都）特定用途制限地域 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.6]	44,499	100 [ 107.8]	41,279	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 49,305	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	48,482	100 [ 118.3]	40,982		41,000
c	(　 ) 52,415	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,387	100 [ 124.7]	41,209		41,200
d	(　 ) 35,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,937	100 [ 86.2]	40,530		40,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,000 円／㎡]

高松 -52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置する他、比較対象となり得る造成事例が入手困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,854,412	527,704	2,326,708	2,249,900	76,808	（　0.9696） 74,473	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,551,521 円　　　　（　 6,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階層２室の合計４室の共同住宅で、平均賃貸面積約５０㎡のファミリータイプを想定。平面駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,174	117,400	3.0	352,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		234,800		704,400
								0

⑨年額支払賃料	234,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,817,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,817,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 149,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,847,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	704,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,854,412 円　　　　（　 12,519 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-26001	1,911 ( 1,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,177 円/㎡　月額支払賃料（　 1,174 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-26002	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,181
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 -52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,800 円	30,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,904 円	2,997,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 211,400 円	30,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,704 円　（　　　　　　 2,314 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,249,900 円（　　　　　 9,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,854,412 円
②総費用	527,704 円
③純収益　①－②	2,326,708 円
④建物等に帰属する純収益	2,249,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	76,808 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	74,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,551,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高松 -52　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高松市木太町字西浜２５２２番１	4700000066633-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考