令和6年1月15日　提出 高松 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -51 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市牟礼町大町字上川西６６８番１２ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北5m市道 水道、下水 大町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 大町駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市東部の既成戸建住宅団地であり、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。宅地供給が比較的多い牟礼 地区の中では、高台の宅地需給はやや低調である。地価はやや下落から横這い傾向での推移を予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市東部を中心とした住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住及び高松市に勤務する一次取得者層であ り、地縁性も認められる。地域の人口は減少しており、既存の住宅団地内にあって新規分譲地と比較して市場はやや低 調である。中心価格帯は６０坪程度の土地で５００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅団地にあり賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益還元法は適用しえなかった。比準価格は現実の市場取 引に基づいた実証的な価格であり、やや広範囲にではあるが既存住宅団地等の一定の規範性を有する事例から試算し得 た。採用した手法は１手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、周辺標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動 向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きがみられ、宅地需 要は回復傾向にあるが、人口減少地域では需 要減退が顕著であり、二極化が進んでいる。 景気の回復基調に伴い、宅地需要の持ち直し の動きもみられるが、高台地域の宅地需要は やや低調である。 画地条件等は地域内において概ね標準的。個 別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％