令和6年1月15日　提出 高松 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -50 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市飯田町字相作３４番９３ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西5m市道 水道 鬼無 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鬼無駅南方 1.7km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の成熟した住宅団地であり、大きな変動要因も無く、今後も現状の住環境を維持すると予測する。周辺では 分譲開発による宅地供給があり、既存住宅団地の需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飯田町を中心とする高松市南西部郊外の住宅地域一帯である。典型的な需要者は市内に通勤、居住する給 与所得者等が挙げられる。周辺の旧市街化調整区域内での宅地開発の影響や、交通・接近条件がやや劣ることから、需 給動向はやや低調で推移している。需要の中心価格帯については、土地は８００万円弱、新築戸建住宅は概ね総額２， ５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件が少なく、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法については適用しなかった。比準価格については 、圏内の類似地域等から分譲住宅地等の規範性を有する事例を採用し、適切に要因比較等を行い実証的な価格が得られ た。需要者は居住の快適性及び利便性を重視して購入の意思決定を行うものであるから、当該市場の実態を反映した比 準価格を採用し、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [117.8] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが続いて いる。利便性等により需要の強いエリアとそ れ以外の地域との二極化傾向が顕在化してい る。 地域要因に大きな変動はない。周辺の旧市街 化調整区域での宅地開発による競合関係から 、宅地需要、地価水準とも減退傾向にある。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％