令和6年1月15日　提出 高松 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -49 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市鹿角町字上川原６１９番３ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる郊外の住 宅地域 東4m市道 水道 太田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 太田駅西方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる郊外の住宅地域で、今後も現状の居住環境を維持するものと予測する。地縁的選好性の強さ から需要は低調で、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市南部郊外の住宅地域一帯。主な需要者は、圏内に地縁的選好性を有する一次取得者等であり、圏外 からの転入は殆ど見られない。市南部郊外は新規分譲開発による宅地供給の増加がやや落ち着きつつあるが、対象標準 地周辺においては、元々、宅地開発は相対的に少ない。需要の中心となる価格帯については、取引が乏しいため把握は 難しいが、土地は１０００万円程度まで、新築の戸建住宅で総額２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が中心で、賃貸物件が殆ど無く、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格については試算しえな かった。比準価格は同一需給圏内の現実の取引事例に要因比較等を行って求めたものであるため、実証性が高い。居住 環境を重視する住宅地域であるため、市場の実態を反映し実証性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [157.6] [102.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが続いて いる。利便性等により需要の強いエリアとそ れ以外の地域との二極化傾向が顕在化してい る。 郊外の住宅地として地域要因に大きな変動は ない。地縁的選好性の強さから需要は低調で 、地価についても下落傾向で推移している。 東側道路であり、選好性がやや優れる。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％