令和6年1月15日　提出 高松 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -46 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市西町８４０番２００ ｢西町１１－８｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 昭和町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺で卸売市場の再整備が進 捗する、ＪＲ軌道及び幹線道 路に挟まれた既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 昭和町駅北西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近郊の成熟した住宅地域として、同様の住環境を維持すると予測。街路面でやや劣り、建築費上昇の影響もある が、人気校区内で利便性等も優るため、地価は改善傾向で推移すると予測。卸売市場再整備の動向には要注視。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部西方近郊の比較的交通利便性の高い住宅地域一円。需要者は一次・二次取得共に圏内居住者が中 心で、圏外からの転入は少ない。また、建築費上昇の影響の一方、需要は改善傾向。なお、比較的規模の大きい土地は 、人気校区内かつ都心回帰傾向等もあり他用途ないし開発業者の参入も想定されるが、供給に乏しい。新築戸建物件は 少なく取引背景も多様であり、価格帯も規模、建物品等等に応じ幅があるため、中心価格帯等の把握は困難な状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が主で取引の少ない中、立地等が類似し信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内 にも賃貸物件はあるが、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性、標準地の画地規模等より、共同住宅想 定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重 視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [199.3] [104.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代を迎え、景気回復が進行。 また、都市部の勢いが大きい。一方、物価、 建築費上昇の影響等もあり、市全体の需要、 地価は回復途上。 地域要因に特段の変動はない。街路面でやや 劣り、建築費上昇の影響もあるが、人気校区 内に存し、利便性等にも優るため、需要、地 価は改善傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +88.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％