令和6年1月15日　提出 高松 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -44 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市多肥上町字宮尻１４１５番１０ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途制限地域 (60,170) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北5.2m私道 水道 太田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 私道 交通 施設 太田駅南東方 1.8km 法令 規制 （都）  (60,170) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧調区の住宅団地であるが、周辺エリアで各種店舗・病院等の進出が旺盛で利便性が向上しており、新型コロナ ウイルス感染症の影響は緩和し、宅地需要は回復しつつある。今後も同様な傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市南部を中心とした郊外住宅地域一帯。需要者は高松市内に居住または勤務地を有する一次取得者が 主である。調区廃止以降、住宅地開発が活発に行われてきたエリアであり、併せて周辺地への店舗等の進出が旺盛で利 便性も向上しているエリアであり、新型コロナウイルス感染症の影響で弱含みだった住宅地需要は回復しつつある。需 要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で１５００万円まで新築の戸建で３５００万円程度の物件と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模住宅団地内にあり、取引は自己所有目的が中心で、近隣地域内における賃貸市場は未成熟であり、 純収益の把握が困難で、収益価格を求めることはできなかった。したがって、代表標準地との均衡を確認し、現実売買 に基づく市場性を反映し、実証性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も 持ち直しの動きが続いている。住宅投資は、 新設住宅着工戸数が前年より減少し低調に推 移している。 地域要因に特別な変動要因はないが、新型コ ロナウイルス感染症の影響で、需要はやや弱 含みであったが、影響は緩和しており、需要 も回復基調。 街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の 選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％