令和6年1月15日　提出 高松 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -42 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香川町川東上字山ノ上６３６番１４６ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 仏生山 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に開発された、総戸数 約６５０戸を擁する、県内で も有数の大規模住宅団地。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 仏生山駅南方 6.9km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の古い大規模住宅団地で、特に変動はないが、利便性等が劣り、より利便性の高い新規住宅団地との競合 により需要は低調で、取引そのものが減退している。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市南部郊外の旧香川町及びその周辺の住宅地域の圏域。需要者は旧香川町及び香南町等の外縁的地域 の一次取得者層が中心。より利便性の高い旧調区内の宅地供給が続き、当該住宅団地の競争力低下が続いており、需要 は低調である。土地は３００万円～３５０万円程度、新築の戸建住宅は供給が少ないものの、総額２，０００万円程度 が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引の多い戸建住宅地域であり、共同住宅はなく、規模、容積率等から共同住宅の想定が困難なため、 収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標 に価格が決定される市場であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [142.1] [104.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きがみられ、宅地需 要は回復傾向にあるが、人口減少地域では需 要減退が顕著であり、二極化が進んでいる。 生活利便性の高い、旧調区内の分譲住宅地と 競合が続いており、需要は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％