令和6年1月12日　提出 高松 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -36 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市木太町字夷村３３６６番１９ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 小規模建売住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m私道 水道、ガス、下水 林道 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 林道駅北東方 570m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当市郊外の住宅地として今後も同様な住環境を維持するものと予測する。アフターコロナの回復基調もあるが、 地価水準はやや流動的側面を内在している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市東部郊外を中心とする住宅地域。需要者は高松市在住の一次取得者層が中心と思料されるが、圏 外からの需要者もみられる。周辺での大きな開発はないが、旧市街化調整区域を含めて一定の新規分譲地等の供給はみ られる。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度まで、新築の戸建物件で２，５００ 万円～３，０００万円程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく事業収益の観点から共同住宅を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しない。快適性 を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [144.8] [103.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に値頃感が生じている中、高松市郊外 部の開発動向や住宅地需要は、エリアによっ てやや温度差が生じている。 郊外部の住宅地である。木太町地区は、一定 の地位を保持している。要因に大きな変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％