令和6年1月12日　提出 高松 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -34 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市国分寺町福家字中福家甲３１２９番８ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農地の中に中規模一 般住宅が見られる住 宅地域 西4.5m市道 水道、下水 端岡 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 端岡駅南西方 2.9km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国分寺町の中心部近郊に位置する戸建住宅地域として成熟しており、現在の住環境が維持されるものと予測す る。多くの既成住宅地域については需要の低迷が続いており、今後もこの動きが継続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧国分寺町内の住宅地域を中心とした圏域であると思料する。需要者の中心は市内に勤務又は居住す る若年の一次取得者で、値頃感のある物件を中心に物色されている。郊外部の住宅需要は新規の分譲地が中心で、特に 線引廃止前に造成された既成住宅地域内の人気は低迷が続いており、地価は下落基調で推移している。市場の中心価格 帯は、土地は２５０㎡前後で８００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 投資採算性を考慮した需要者は想定し難いことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格の試算では、旧国分寺町 の事例を中心に採用し、主たる需要者の視点から適切な価格要因分析を行った。したがって比準価格の規範性は高いも のと判断されるため、代表標準地との検討を踏まえた上で、当該価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 根強い需要の認められる地域を中心に地価は 改善しているが、人気のない地域では下落が 続いており、二極化の進行具合については注 視を要する。 周囲で開発の進んだ郊外の小規模住宅団地内 にあり、地域の状況に大きな変化は認められ ない。依然として、新規分譲地との競合関係 が続いている。 個別的要因に変動はない。ほぼ標準的で、通 常の選好下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％