令和6年1月13日　提出 高松 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -28 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市庵治町字生ノ國３１４１番２１ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 志度湾を望む山腹に 開発された別荘地域 北5m市道 水道 塩屋 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 塩屋駅北方 6.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 志度湾を望む眺望の優れた別荘地域で地域要因に変化はなく、当面は現状を維持するものと予測する。別荘地需 要は低調で地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香川県沿岸部の別荘地を中心としたリゾート要素を内在する住宅地域。需要者は県内居住者を中心に、 県外からの購入者、定住利用者等も見られる。別荘地としての名声・知名度も低いこと等から新たな別荘地開発の機運 はなく、土地取引は低位で推移している。別荘地は取引件数が少ない上、個別性が強く地勢、規模、眺望、景観等によ り価格差が大きいため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘地域であり、賃貸物件はなく、賃料水準も把握できないため、収益価格は求められなかった。比準価格は、近隣地 域及び類似地域の取引を標準に試算しており現実の市場動向、市場の特性等を反映した妥当な価格である。周辺の標準 地・基準地等との価格均衡・市場の状況等を考慮した結果、比準価格を妥当と判断し鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は総じて持ち直しの動きが続いてい るが、地価は利便性の良し悪し等により需要 に強弱が見られ二極化傾向が顕在化している 。 地域要因に格別の変動はないが、別荘地需要 は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％