令和6年1月15日　提出 高松 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -26 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 5,510,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ3 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 潟元 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩田跡の埋立地で小学校に近 く熟成した住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 潟元駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は郊外の住宅地域である。地域要因に特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。 新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で、宅地の需要は回復基調で今後も同様な傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市北東部郊外の住宅地域一円で屋島地区が中心である。需要者は市内に通勤、居住する一次取得 者が中心となるが、市域中心部や市外からの流入も見受けられる。都心型マンションや線引き廃止による郊外宅地開発 との競合もあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響も限定的になり、宅地需要は回復してきた。需要の中心とな る価格帯は、土地で１，０００万円程度まで、新築の戸建物件で２，５００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の取引が中心であり、また画地規模等による経済合理性の観点から収益価格は求めることができなかった 。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本件においては屋島周辺の規範性のある事例等から試算 した。採用した手法は１手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場 動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 65.6] [100.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も 持ち直しの動きが続いている。住宅投資は、 新設住宅着工戸数が前年より減少し低調に推 移している。 地域要因に特別な変動要因はないが、郊外住 宅地の需要の減退により、地価は若干の弱含 み傾向であったが、横ばい傾向に転じた。 画地規模、街路条件等は地域内において概ね 標準的であり、通常の選好条件下にある。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％