令和6年1月15日　提出 高松 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -21 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 2,690,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香南町由佐字楠６２０番５２ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 円座 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 円座駅南方 4.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの戸建住宅が多い住宅地域で、現況の住環境のまま推移すると予測する。地縁的選好性から圏外からの 転入は少なく、需要は低調で、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部郊外の香南町及びその周辺町の住宅地域一帯。主な需要者は、高松市内に居住又は勤務する 一次取得者層であり、圏外からの転入は少ない。接近条件等がやや劣り、地縁的選好性が強い地域であることから、需 要は低調で推移している。市場の中心価格帯については把握することが難しいが、土地は２５０万円から４５０万円程 度で、新築戸建住宅は２０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域内に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適 用しなかった。比準価格は、同町及びその周辺の事例を中心に採用し、適切に補修正等を行い、市場性を反映した妥当 な価格が得られた。よって、需要者は居住の快適性等の住環境を重視して取引を行っているため、市場の実態を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [118.8] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが続いて いる。利便性等により需要の強いエリアとそ れ以外の地域との二極化傾向が顕在化してい る。 地域要因に特に変動はない。位置関係が劣後 し、地縁性が強いため、需要は低迷しており 下落傾向が続いている。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％