令和6年1月12日　提出 高松 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -18 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市川島東町字沖下７４８番１４ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 北5m私道 水道 高田 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 高田駅南西方 3.3km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では住宅開発が活況を呈している地域も見受けられるものの、当該地域の地域要因集積度そのものに顕著な 変化は無く、今後も当分の間は現在と同様なあり方により推移していくものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏については、高松市南東部郊外の普通住宅地域全域が、その中心的部分を構成しているものと判定さ れる。市場参加動機の中心は地縁的選好性に求められるため、主な市場参加者はエンドユーザーとなるが、その供給者 であるデベロッパー（マンション事業者を除く）も常態的かつ有力な市場参加者と成り得る地域的特性を有している。 標準的価格水準については、同一需給圏が広域に渡るため、その単価に係る言及が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格指標としての性格を有する取引事例から適切な事例の選択を行い、当該事例に係る価格形成要因を基 礎とした比準過程を経て試算価格を求めたものであり、その結果は対象不動産が属する地域の不動産市場の実態を反映 した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地か らの検討も踏まえ、地域の不動産市場の現状及び将来の動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 78.9] [100.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、社会資本等、地域の不動産価格水準に 影響を齎し得る一般的要因に係る諸力に、特 段の変化は認められない。 周辺地域において、代替競争の関係に立つ住 宅用地が増加傾向にあるため、今後の動向を 注視する必要がある。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に特別の変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％