令和6年1月15日　提出 高松 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -14 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 239,000,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市錦町１丁目２６９番１ ｢錦町１－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 1,475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 駐車付置義務 1:1.2 共同住宅 ＳＲＣ15 中高層の共同住宅、 事務所等が混在する 住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 高松 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.7 ｍ、規模　　     1,475 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 マンション需要が旺盛で、建 築も盛んな、利便性等に優る 中心市街地付近の住宅地域 街 路 南７ｍ市道 交通 施設 高松駅南西方 450m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地付近の利便性等に優る住宅地域で、今後も良好な住環境を維持すると予測。マンション販売価格は底 堅い反面、適地は不足気味で、開発業者等の需要が競合。建築費上昇の影響等はあるが、地価は底堅いと予測。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              161,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市中心部及び近郊を中心に、標準地と代替競争関係にある面大地が存する範囲一円。需要者は圏内外 のマンション開発業者等。エンドユーザーの需要の根強さ等から分譲価格は底堅いが、開発適地は依然不足気味。また 、建築費上昇の影響等もあるが、開発用地の需要は依然として競合。なお、供給不足等より解体予定建物付取引、再開 発等による分譲もある。取引が特に少なく、立地、規模等に応じ価格帯に幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争不動産との比較の観点から実際の取引事例を基礎に求めた価格である。開発法による価格は、開 発業者の意思決定過程に即し、投資採算性に着目して求めた価格である。前者は面大地事例が少なく、後者は想定事項 を含むが、何れも実証的で説得力が高く規範性は同等に高いと思料する。また、両試算価格が近似する結果も得た。よ って、比準価格、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [ 73.0] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代を迎え、景気回復が進行。 また、都市部の勢いが大きい。一方、物価、 建築費上昇の影響等もあり、市全体の需要、 地価は回復途上。 地域要因に特段の変動はない。建築費上昇の 影響等の一方、都心型マンション人気は依然 底堅く、適地需要の競合は激しさを増し、地 価も依然底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％