令和6年1月12日　提出 高松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市生島町３８７番５外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農地も残る一般住宅 、農家等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道 香西 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 香西駅北西方 4.8km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地にある既成住宅地域として成熟しており、閑静な住環境に変化はないものと予測する。地縁的選好性が強 いこと等から新規参入者の少ない状況が続いており、取引は低迷して、価格は低調に推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、高松市西部から北西部にかけての郊外の住宅地域であると思料する。需要者の中心は高松市内に勤 務する若年の一次取得者層又は地縁性を有する個人であるが、利便性が劣り競争力が弱いこと等から、圏域外からの流 入は少ない。そのため、取引の極めて少ない状況が続き、空き家が散見される。市場の中心価格帯は、取引が少ない中 で正確な把握は困難だが、土地は６００万円程度、土地建物一体で２，５００万円程度までであると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 投資採算性を重視した取引は皆無であるため、収益還元法は適用し得なかった。取引事例比較法の適用においては、代 替性の強い標準地と同一町内の取引事例を含めて採用しており、比較検討にあたっては快適性や利便性等の住宅地域で 重視される要因の分析を行い、主たる需要者の行動を具現化した比準価格を試算した。したがって本件では、代表標準 地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [147.8] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 根強い需要の認められる地域を中心に地価は 改善しているが、人気のない地域では下落が 続いており、二極化の進行具合については注 視を要する。 生活利便性が劣ること等から需要の低迷が続 く中、近年は毎年大規模災害が発生している 影響等により、特に沿岸部の引き合いが弱い 。 地域においてほぼ標準的な画地であり、通常 の選好下にある。個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％