別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹   TEL.
鑑定評価額 75,600,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市番町３丁目１４番８
｢番町３－１４－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

ＲＣ3F1B		 一般住宅の中に駐車
場も見られる閑静な
住宅地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 瓦町

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　７ｍ
市道		 交通

施設		 瓦町駅北西方

1.2km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は認められないが、香川県を代表する高級住宅地域としての地位を維持している。景気動
向の影響を受けつつも、富裕層を中心に潜在的な需要が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、香川県を代表する高級住宅地としての地位を持つ「番町」を中心とする住宅地域である。高級住宅地域
として広く認識されているため、多少の景気の影響を受けつつも、市内外から底堅い需要が認められる。但し、総額が
嵩むことから需要者は高所得者層に限定される。中心となる取引価格帯は、画地規模に幅があるため明確に把握はでき
ないが、土地は概ね３５００万円から８０００万円程度と想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は画地形状により賃貸建物の制約が大きく、また自己使用目的の取引が中心であることから信頼性に劣る。比
準価格は市場取引に基づいた実証的な価格であり、番町地区等で取引された規範性を有する事例から試算し得た。従っ
て周辺の公示価格等とのバランスや近時の市場動向も勘案したうえで、信頼性の高い比準価格を妥当と判断し、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　高松（県） -36             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    277,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アフターコロナの回復状況には地域差があり
、都市部が回復しつつある一方、地方は力強
さに欠け、物価高影響も懸念される。


街区、画地が整然とした閑静な高級住宅地で
、高所得者層を中心に底堅い需要がある。近
年はマンション供給も散見される。


画地条件等は地域内において概ね標準的であ
り、通常の選好条件下にある。個別的要因に
変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 高松 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-22036		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b 香川ＫＲ６

-22037		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c 香川ＫＲ６

-30201		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
西6m、角地
（都） ２中専

(70,200)
d 香川ＫＲ６

-36101		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
西1.8m、
二方路
（都） ２中専

(60,200)
e 香川ＫＲ６

-30203		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
314,343  		 100
[ 110.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
285,766 		 100
[ 100.0]
285,766 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
238,393  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
269,384 		 100
[  96.0]
280,608 
281,000 
c (　           ) 
304,765  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 127.2]
274,470 		 100
[  97.0]
282,959 
283,000 
d (　           ) 
184,270  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  81.6]
259,443 		 100
[  93.0]
278,971 
279,000 
e (　           ) 
219,602  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
254,738 		 100
[  92.1]
276,588 
277,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



高松 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,435,454 
813,208 
3,622,246 
2,693,990 
928,256 		 （　0.9732）
903,379 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,220,830 円　　　　（　     71,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.70 Ｓ2 239.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   268 ㎡     10.8 m x   24.8 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅４戸、平均専有面積約６０㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
119.70 
100.0 
119.70 
1,496 
179,071 		 3.0  537,213 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
119.70 
100.0 
119.70 
1,496 
179,071 		 3.0  537,213 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
239.40 
100.0 
239.40 

358,142 		 1,074,426 
0 
⑨年額支払賃料        358,142 円　×　12ヶ月　＝　       4,297,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     239.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,297,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       232,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,424,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,074,426 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           428 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,435,454 円　　　　（　        16,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-30103		 1,585  
(   1,573) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,585 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-30104		 1,366  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,438 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,400 円  　　　　     39,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 186,308 円  　　　        4,657,704　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      273,700 円  　　　　     39,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         813,208 円　（　　　　　　         3,034 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     239.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,693,990 円  
（　　　　　        10,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,435,454 円      
②総費用 813,208 円      
③純収益　①－② 3,622,246 円      
④建物等に帰属する純収益 2,693,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 928,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 903,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,371 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,220,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市番町三丁目１４番８
 4700000188504-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.
鑑定評価額 75,600,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市番町３丁目１４番８
｢番町３－１４－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

ＲＣ3F1B		 一般住宅の中に駐車
場も見られる閑静な
住宅地域		 北7m市道 水道、ガス、下水 瓦町

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高級住宅地として名高く、居
住快適性、校区等が優れる県
を代表する高級住宅地域		 街

路		 基準方位北、７ｍ市
道		 交通

施設		 瓦町駅北西方

1.2km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部付近のステイタス性の高い高級住宅地域として、同様の住環境を維持すると予測。人気の高い校区内で
居住快適性も優り、需要、地価共に強含みで推移すると予測する。周辺公共機関の跡地利用には今後も要注視。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部付近、高級住宅地域として名高い番町を中心とする住宅地域。需要者は圏内外の一次・二次取得
者に及ぶが、総額が嵩むこともあり富裕層がその中心。圏内でも物価上昇の影響はある一方、ステイタス性が高く、人
気校区内かつ交通及び生活利便性等が特に優るため、需要は依然強含み。また、土地は画地規模の増大に応じ、需要も
増加。供給の少なさから取引が少なく、規模、建物品等等に応じ価格帯に幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的での取引が主である中、同一町内に存する信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺にも
賃貸物件はあるものの、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性、標準地の画地規模等より、収益価格は
低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性のより高い比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、近傍標準地等との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　高松（県） -36             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    277,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ時代を迎え、景気回復が進行。
また、都市部の勢いが大きい。一方、物価、
建築費上昇の影響等もあり、市全体の需要、
地価は回復途上。

地域要因に大きな変動はない。区画整然とし
た閑静な高級住宅地で、稀少性もあるため、
物価、建築費上昇の影響はある一方、需要、
地価共に強含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 高松 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-22037		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b 香川ＫＲ６

-36101		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
西1.8m、
二方路
（都） ２中専

(60,200)
c 香川ＫＲ６

-22036		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d 香川ＫＲ６

-30203		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,393  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
269,384 		 100
[  94.1]
286,274 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
286,000 
b (　           ) 
184,270  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  81.6]
259,443 		 100
[  94.1]
275,710 
276,000 
c (　           ) 
314,343  		 100
[ 110.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
285,766 		 100
[  99.0]
288,653 
289,000 
d (　           ) 
219,602  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
254,738 		 100
[  91.1]
279,625 
280,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



高松 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,435,454 
813,208 
3,622,246 
2,693,990 
928,256 		 （　0.9732）
903,379 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,220,830 円　　　　（　     71,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 119.70 Ｓ2 239.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   268 ㎡     10.8 m x   24.8 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、３ＬＤＫ、平均専有面積約６０㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
119.70 
100.0 
119.70 
1,496 
179,071 		 3.0  537,213 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
119.70 
100.0 
119.70 
1,496 
179,071 		 3.0  537,213 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
239.40 
100.0 
239.40 

358,142 		 1,074,426 
0 
⑨年額支払賃料        358,142 円　×　12ヶ月　＝　       4,297,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     239.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,297,704 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       232,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,424,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,074,426 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,207 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           428 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,435,454 円　　　　（　        16,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-36001		 2,020  
(   1,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[133.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,519 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-36002		 1,500  
(   1,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,478 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,400 円  　　　　     39,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 186,308 円  　　　        4,657,704　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      273,700 円  　　　　     39,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,100 円  　　　　     39,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         813,208 円　（　　　　　　         3,034 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     239.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,693,990 円  
（　　　　　        10,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,435,454 円      
②総費用 813,208 円      
③純収益　①－② 3,622,246 円      
④建物等に帰属する純収益 2,693,990 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 928,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 903,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,371 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,220,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市番町三丁目１４番８
 4700000188504-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考