令和6年1月12日　提出 高松 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市高松町字津ノ村２０３９番１５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした低層住 宅地域 南5m市道 水道、下水 古高松南 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 古高松南駅南西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した状態にある在来よりの住宅地域であり、特筆すべき地域の変革要因も認められないため、不動産価格水 準や需給の状態については、今後も現状と同様なあり方により推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 狭義の同一需給圏は、高松市東部（高松町、牟礼町等を中心とする）に位置する普通住宅地域がそのコアを構成してい るものと判定される。主な市場参加者は、地縁的選好性を動機とする個人であるが、画地条件が一定の要件に該当する ものはデベロッパー（但しマンション事業者を除く）も常態的かつ有力な市場参加者となる地域的特性を有している。 なお標準価格については、属する地域が広域であるため、その単価に係る言及が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該試算価格は、規範性を有する取引事例の価格形成要因を分析対象資料とし、手法所 定の比較検討過程を経て試算価格を導き出したものであり、得られた結果は属する地域の不動産市場の実態を反映した 客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代替の関係に立つ 他の公的価格指標との均衡にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松 -28                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の人口動態、顧客流動性、社会資本整備 の状況等に特別の変化はなく、相対的には安 定的に推移しているものと判定される。 地域要因集積度それ自体に顕著な変化はない が、地価水準は底値圏域に達した可能性があ るため、今後の動向を注視する必要がある。 画地方位（南側接面道路）に係る増価要因が 指摘される他は、通常の選好下にある。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％