別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
つるぎ -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つるぎ -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　上垣　小織   TEL.
鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｓ2		 一般住宅を中心に農
地も見られる住宅地
域		 北8.7m町道 水道、下水 貞光

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８．７
ｍ町道		 交通

施設		 貞光駅北東方

1.9km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　貞光地区平野部郊外の旧国道沿いの既成住宅地域で、発展的要因に乏しく人口減少、高齢化により新規の土地
需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は貞光地区を中心としたつるぎ町平野部の住宅地域一円で、需要者の中心は同町に居住又は地縁性を有す
る個人。つるぎ町の中心市街地からやや離れた旧国道沿いの村落地域に所在し、街路条件に優るものの新規の土地需要
は少ない。つるぎ町は県内でも最も人口減少率の高い自治体の一つで土地需要そのものが弱く、地価は下落傾向が継続
している。郊外は極端な安値取引も多く中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格はつるぎ町平野部住宅地域の比較的新しい事例を採用できたことから規範性の高い価格を試算できた。一方
収益価格については、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でなく、賃貸需要の殆ど無
い郊外の村落地域であることから採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地とのバランスにも留意
して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美馬 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,600 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[101.5]		 100
[104.1]		 [100.0]
100		 19,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済情勢は概ね堅調で不動産市況は都市
部を中心に動きが戻っているものの、円安や
物価高、人件費上昇、金利等の先行きに注視
する必要あり。

貞光地区の平野部郊外に存する村落地域で発
展的要因に乏しく町内人口減少、高齢化によ
り土地需要は弱い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.5
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つるぎ -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-15301		 美馬郡つるぎ町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２３Ｃ

-15307		 美馬郡つるぎ町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7m国道、
北5m、角地
（都） 

(80,200)
c ２３Ｃ

-10203		 美馬郡つるぎ町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２３Ｃ

-15306		 美馬郡つるぎ町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ２３Ｃ

-10202		 美馬郡つるぎ町

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東1m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,569  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[  25.0]		 100
[ 103.0]
5,971 		 100
[  54.5]
10,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,000 
b (　           ) 
19,893  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.6]
18,676 		 100
[ 102.5]
18,220 
18,200 
c (　           ) 
19,880  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
19,346 		 100
[ 101.2]
19,117 
19,100 
d (　           ) 
23,997  		 100
[ 120.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
19,111 		 100
[  96.9]
19,722 
19,700 
e (　           ) 
6,593  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
6,397 		 100
[  54.1]
11,824 
11,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,100 円／㎡]  



つるぎ -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られなかった為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 過疎の進む住宅地域で、アパート等の賃貸事例が殆どなく賃貸市場が形成されておらず、また画地規模も小さい
ことから収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ つるぎ -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
 4802000225957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
つるぎ -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つるぎ -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.
鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｓ2		 一般住宅を中心に農
地も見られる住宅地
域		 北8.7m町道 水道、下水 貞光

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
．７ｍ町道		 交通

施設		 貞光駅北東方

1.9km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 貞光川東岸において在来住宅が散在する住宅地域。周辺には現在なお農地が多く、住宅地域としての熟成度は低
い。過疎・高齢化が進行しており、今後も現状推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つるぎ町を中心とした吉野川沿岸平野部の住宅地域一帯。近隣地域は、山間地の多い同町にあって国道
に近い平野部に位置するが、貞光川東岸の地区は農地が多く残り住宅地域としての熟成度は低い。過疎により不動産需
要も低く、土地取引もほぼ皆無の状態にある。主たる需要者は、同町の居住者とその縁故者に限られ、外部からの流入
は見られない。不動産取引の少ない集落で需要の価格帯は把握し難いが、地価水準は坪６万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、不動産取引の少ない地域実情の下で事例収集範囲を広域化せざるを得なかったが、本件は取引時期の新し
い事例資料を採用しており、近時の地価動向を反映した市場価格が求められたものと判断する。収益価格は、賃貸需要
のない地域実情と小規模画地にて投資採算性が認められなかった。以上、複数資料により検証された比準価格を標準に
過疎高齢化の進行と地価との関係及び代表標準地との均衡等をも加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美馬 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,600 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[101.5]		 100
[104.5]		 [100.0]
100		 19,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地場産業が停滞する経済的要因と過疎高齢化
が進行する社会的要因が相まって、地価下落
が慢性化している。


つるぎ町東部平野部にあって、周辺は農地が
多く残る。人口の減少と共に土地需要も依然
として低く、住宅地域としての地域熟成が見
受けられない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つるぎ -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｃ

-10203		 美馬郡つるぎ町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２３Ｃ

-15307		 美馬郡つるぎ町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7m国道、
北5m、角地
（都） 

(80,200)
c ２３Ｃ

-15306		 美馬郡つるぎ町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２４Ｋ

-10201		 美馬郡つるぎ町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西1m未舗装道
路、中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,880  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
19,287 		 100
[ 100.9]
19,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,100 
b (　           ) 
19,893  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.6]
18,676 		 100
[  97.8]
19,096 
19,100 
c (　           ) 
23,997  		 100
[ 120.0]		 [  97.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
19,111 		 100
[ 103.8]
18,411 
18,400 
d (　           ) 
15,337  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,076 		 100
[  76.0]
19,837 
19,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,100 円／㎡]  



つるぎ -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　適正な造成事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　賃貸需要が低い郊外部にあって画地規模も小さいことから、共同住宅建築に係る採算性が認められないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ つるぎ -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５
 4802000225957-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考