別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松茂 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松茂 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.
鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西6m町道 水道、下水 勝瑞

6.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ町道		 交通

施設		 勝瑞駅東方

6.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 付近には町営団地、自衛隊宿舎、民間アパート等も多く見られる既成住宅地域である。周辺には農地、未利用地
も見られ宅地化余地はあるが、当面は現状の利用状況を維持しつつ、地価動向は緩やかな下落傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,950 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は笹木野地区を中心とした松茂町内の住宅地域が該当する。主たる需要者層は町内在住もしくは徳島市近郊
に勤務する一次取得者層等である。小中学校が近隣に整備され、付近では農地等を転用した新規開発分譲地等の供給も
見られるが、建築費高騰の影響等が懸念されており、新規分譲地を中心に取引動向には鈍さも見られる。市場における
中心価格帯は、土地５０坪～７０坪程度で土地価格７００万～１１００万程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため収益性を重視した取引は少なく、居住の快適性、利便性を重視した自用目的での取
引を中心として市場価格が形成されている。従って実証的で、より説得力を有する比準価格を重視し、収益価格は参考
にとどめ、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北島 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[151.4]		 [102.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にある。人口減少傾
向にある町内の不動産市況は需給動向に鈍さ
も見られ、金利や建築費動向の影響は注視を
要する。

近隣に小・中学校が整備された既成住宅地域
で宅地開発による新規分譲地等も見られるが
、需給には弱さも見られ地価は緩やかな下落
傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松茂 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｃ

-19055		 板野郡松茂町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南10m町道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４Ｋ

-13010		 板野郡松茂町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m町道、
南東5m、角地
準工

(70,200)
c ２２Ｃ

-13009		 板野郡松茂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４Ｋ

-13022		 板野郡松茂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m町道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２３Ｋ

-19042		 板野郡松茂町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m町道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,247  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.0]
41,227 		 100
[ 105.0]
39,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
40,000 
b (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  77.5]
34,557 		 100
[  86.6]
39,904 
40,700 
c (　           ) 
36,691  		 100
[  90.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
40,159 		 100
[  98.0]
40,979 
41,800 
d (　           ) 
35,260  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
43,168 		 100
[ 102.9]
41,951 
42,800 
e (　           ) 
32,028  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
39,675 		 100
[ 100.0]
39,675 
40,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -22.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,100 円／㎡]  



松茂 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,309,814 
437,998 
1,871,816 
1,829,200 
42,616 		 （　0.9490）
40,443 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        860,489 円　　　　（　      3,950 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松茂 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.00 Ｓ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   218 ㎡      9.4 m x   23.3 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域における需給動向を勘案し、１ＬＤＫ（全４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な仕様を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,210 
99,220 		 2.0  198,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

198,440 		 396,880 
0 
⑨年額支払賃料        198,440 円　×　12ヶ月　＝　       2,381,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,381,280 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       147,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,306,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           396,880 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,731 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,309,814 円　　　　（　        10,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-19002		 1,131  
(   1,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,269 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１ＣＡ
　　　　-20004		 1,052  
(   1,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,154 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松茂 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,600 円  　　　　     26,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,598 円  　　　        2,453,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,300 円  　　　　     26,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         437,998 円　（　　　　　　         2,009 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,829,200 円  
（　　　　　         8,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,309,814 円      
②総費用 437,998 円      
③純収益　①－② 1,871,816 円      
④建物等に帰属する純収益 1,829,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,443 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          186 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        860,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,950 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松茂 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
 4809000001776-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
松茂 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松茂 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.
鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西6m町道 水道、下水 勝瑞

6.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道長原港線の背後に存する
住宅地域である。		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ町道		 交通

施設		 勝瑞駅東方

6.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一定の利便性を備えた既成の住宅地域である。インフレ懸念等の社会経済情勢の停滞から、土地需要は弱含みと
なっており、地価は小幅ながら下落基調にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,280 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松茂町内の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内で就業する一次取得者層を中心として、近隣市町か
らの転入者も見られる。一定の利便性を備えているが、既成住宅地域に対する市場人気は高くない。町内では人口減少
とともに供給圧力が徐々に強まっており、需給動向は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が２００
㎡を標準として８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に共同住宅も多い地域性にあり、収益性が価格形成に及ぼす影響は少なからず認められるが、形成されている賃料
水準の実情等より、収益価格は低位に試算された。一方、同じ小学校区域内の取引事例を採用の上、価格牽連性が強い
事例に基づき試算した比準価格は重視すべきである。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価格
は参考として、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北島 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[151.3]		 [102.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の減少率は県平均に近づいている。近年
、土地取引件数は低位安定に推移しており、
供給圧力が強まっている状況にある。


地価水準自体の値頃感は認められるが、需要
が弱含んでいることから、下落基調に変化は
なく、前年と同程度の下落幅で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松茂 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-19041		 板野郡松茂町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m町道
、北西4m、
角地
準工

(70,200)
b ２２Ｃ

-13009		 板野郡松茂町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２３Ｋ

-19042		 板野郡松茂町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m町道、
北西4m、角地
１住居

(70,200)
d ２１Ｃ

-19083		 板野郡松茂町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,267  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
37,309 		 100
[  93.8]
39,775 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
40,600 
b (　           ) 
36,691  		 100
[  90.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
40,159 		 100
[  98.0]
40,979 
41,800 
c (　           ) 
32,028  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
39,675 		 100
[ 100.0]
39,675 
40,500 
d (　           ) 
39,993  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
38,660 		 100
[  96.0]
40,271 
41,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,100 円／㎡]  



松茂 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,313,520 
438,116 
1,875,404 
1,829,200 
46,204 		 （　0.9490）
43,848 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　        932,936 円　　　　（　      4,280 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松茂 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.00 Ｓ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   218 ㎡      9.4 m x   23.3 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の賃貸需要を考慮し、１ＬＤＫ４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,200 
98,400 		 2.0  196,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,224 
100,368 		 2.0  200,736 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

198,768 		 397,536 
0 
⑨年額支払賃料        198,768 円　×　12ヶ月　＝　       2,385,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,385,216 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       147,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,309,783 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           397,536 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,737 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,313,520 円　　　　（　        10,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３ＫＡ
　　　　-19001		 915  
(     914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]
1,202 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-19001		 1,095  
(   1,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,201 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松茂 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,600 円  　　　　     26,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,716 円  　　　        2,457,216　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,300 円  　　　　     26,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,900 円  　　　　     26,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         438,116 円　（　　　　　　         2,010 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,829,200 円  
（　　　　　         8,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,313,520 円      
②総費用 438,116 円      
③純収益　①－② 1,875,404 円      
④建物等に帰属する純収益 1,829,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 43,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        932,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,280 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松茂 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
 4809000001776-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考