令和6年1月15日　提出 美波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美波 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡美波町奥河内字寺前１８６番２２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地も見られる 住宅地域 北5m町道 水道、下水 日和佐 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 日和佐駅北方 330m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　新たな宅地開発の少ない地域性で大きな変動要因はなく、今後も現状の住環境を概ね維持すると思われる。過 疎化・高齢化の進行等によって土地需要が減退しており、地価は暫く下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、美波町中心部（旧日和佐地区）近郊及び外郭の住宅地域である。需要の中心は地元地縁者であり、町 外からの転入者は少ない。町内では相対的に利便性が高い地域に属するものの、過疎化・高齢化の進行等から基本的な 土地需要がかなり減退している状況にあり、需給動向は弱含み状態が続いている。取引件数が少なく、立地条件によっ て幅があるものの、土地は単価ベースで５～８万円／坪程度の水準と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引時点の古い事例等を含む広範な事例からの試算となったが、比準価格はできるだけ類似性・信頼性の高い事例を 尊重しつつ査定しており、概ね市場の実態を反映し得たものと思料される。一方、自用の戸建住宅が中心の地域性や同 一需給圏内の市場環境からして賃貸アパートの想定が馴染まないため、収益還元法は適用を断念した。このため、本件 では、比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県全体を大きく上回る減少傾向にある 。総じて過疎化・高齢化の進行する沿岸部の 農漁村集落の環境で、町勢は停滞している。 過疎化・高齢化を背景に、基本的な土地需要 の減退が続いている。近年は新たな宅地開発 もほとんどなく、地域内に特段の変化は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％