鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
石井 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石井 -2

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　森脇　英正

TEL.

鑑定評価額

8,000,000 円

１㎡当たりの価格

34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南6m町道	水道	石井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．０ｍ町道

交通

施設

石井駅南西方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅等が多い住宅地域で、今後も現況同様に推移していくと予測する。宅地分譲が随所で行われ
ている地区であるが、利便性の面でやや競争力を欠いており、地価は引き続き下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,880 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、石井町中心部からその周辺にかけての市街化区域内住宅地域。需要者の中心は、町内に在住或いは勤務
する一次取得層で、周辺の吉野川市や徳島市等からの転入需要も見受けられる。城ノ内エリアにおいては中規模開発に
よる宅地の供給が散発的に行われているが、接近条件の面においてやや競争力を欠いており、地価が弱含んでいる。更
地総額で８００～８５０万円、新築分譲で２０００～２５００万円が中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が一般的であり、付近には共同住宅も見受けられるものの、その多く
は土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースであって、周辺で形成されている賃料水準は土地取得費
の回収を必要としない水準にある。建築資材の高騰の影響もあり、収益価格は低位に試算された。市場参加者の属性を
踏まえ、比準価格を標準に収益価格を参考とし、地域の推移動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　石井（県） -1              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     34,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

徳島市との比較において地価の割安感があり
、新興の分譲住宅地に対する需要が見られる
一方、既存住宅地の需要に乏しく、地域内で
温度差がある。

相対的に利便性の高い東方の住宅地域での供
給量がやや増加傾向にあり、競争力の低下に
伴う地価の下落が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

石井 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｃ -17315	名西郡石井町		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１低専 (60,80)
b	２３Ｃ -17305	名西郡石井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m町道、北6m、角地		１中専 (70,160)
c	２４Ｋ -17312	名西郡石井町		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.1m道路、南5.3m、角地		２住居 (70,200)
d	２３Ｋ -17308	名西郡石井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m道路、南1.8m、二方路		１低専 (50,80)
e	２３Ｃ -17312	名西郡石井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、北6m、準角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,479	100 [ 92.2]	31,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 36,910	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	34,906	100 [ 100.0]	34,906		36,000
c	(　 ) 36,738	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	34,885	100 [ 107.9]	32,331		33,300
d	(　 ) 39,256	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,903	100 [ 113.6]	34,246		35,300
e	(　 ) 44,577	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	41,372	100 [ 121.1]	34,164		35,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,200 円／㎡]

石井 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,074,855	547,870	2,526,985	2,483,040	43,945	（　0.9699） 42,622	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	906,851 円　　　　（　 3,880 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石井 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣の賃貸需給動向を勘案し、少世帯タイプ、平均専有面積５５㎡、２ＬＤＫ×４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,237	136,070	2.0	272,140
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		272,140		544,280
								0

⑨年額支払賃料	272,140 円　×　12ヶ月　＝　 3,265,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,265,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,941 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,069,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	544,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,116 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,074,855 円　　　　（　 13,140 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ　　　　-5020	1,127 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,249	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,239 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＡ　　　　-14301	951 ( 934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 78.0]	100 [102.0]	1,232
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石井 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,400 円	33,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,970 円	3,265,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,200 円	33,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 547,870 円　（　　　　　　 2,341 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,483,040 円（　　　　　 10,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,074,855 円
②総費用	547,870 円
③純収益　①－②	2,526,985 円
④建物等に帰属する純収益	2,483,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 906,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,880 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石井 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６	4800000533078-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
石井 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石井 -2

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　富永　守

TEL.

鑑定評価額

8,000,000 円

１㎡当たりの価格

34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南6m町道	水道	石井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道

交通

施設

石井駅南西方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

町の中心市街地の西端に位置し、戸建住宅のほかアパート等もみられる既成住宅地域である。熟成された住宅地
域であり、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,720 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、石井町内の住宅地域一帯である。石井町は徳島市のベッドタウンであり、需要者は、町内のほか徳島市
に居住又は勤務する子育て世代を中心とするエンドユーザーである。当地域は、石井町の既成市街地の西端に所在し、
一般住宅のほかアパート等が混在する地域である。利便施設への接近性が良好であり、背後の市街化農地では宅地開発
が活発に行われている。価格の中心帯は、土地のみで８００万前後、建売分譲では２，０００万前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、町の既成市街地内に所在し、中古アパート等が取引されることもあるが、取引市場全体においては、自己居
住を目的とした土地需要が中心である。このため、取引市場においては、居住の快適性、利便性を重視した価格形成が
なされており、収益性が価格に及ぼす影響は軽微である。よって、本件では、市場性をより反映する比準価格を採用し
、収益価格を参考のうえ、周辺の標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰の影響はあるものの、借入れ金利
は変動型を中心に低位に推移し、また、住宅
借入金等特別控除が延長され、需要を下支え
している。

円安の収束の兆しもあるが、景況の先行きが
不透明であり、また、周辺で宅地供給が多い
ことから、地価はやや弱含みで推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

石井 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３Ｃ -17315	名西郡石井町		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１低専 (60,80)
b	２４Ｋ -17309	名西郡石井町		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	２４Ｋ -17307	名西郡石井町		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、東4m、準角地		１低専 (60,80)
d	２３Ｋ -17309	名西郡石井町		更地	（　）	長方形	西5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,479	100 [ 89.3]	33,011	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	34,000
b	(　 ) 43,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	35,539	100 [ 106.2]	33,464		34,500
c	(　 ) 38,981	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.7]	40,190	100 [ 121.0]	33,215		34,200
d	(　 ) 31,247	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	30,508	100 [ 92.2]	33,089		34,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,200 円／㎡]

石井 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,084,799	548,187	2,536,612	2,483,040	53,572	（　0.9699） 51,959	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,105,511 円　　　　（　 4,720 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石井 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	234 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向、画地条件等を考慮し、２ＬＤＫタイプ４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,241	136,510	2.0	273,020
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		273,020		546,040
								0

⑨年額支払賃料	273,020 円　×　12ヶ月　＝　 3,276,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,276,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 196,574 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,079,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	546,040 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,133 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,084,799 円　　　　（　 13,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-14301	829 ( 814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,212	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,241 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＡ　　　　-14301	951 ( 934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,273
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石井 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,400 円	33,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	98,287 円	3,276,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,200 円	33,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,187 円　（　　　　　　 2,343 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,483,040 円（　　　　　 10,611 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,084,799 円
②総費用	548,187 円
③純収益　①－②	2,536,612 円
④建物等に帰属する純収益	2,483,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	53,572 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,105,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,720 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石井 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６	4800000533078-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考