別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
美馬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美馬 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.
鑑定評価額 42,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美馬市脇町大字猪尻字八幡神社下南１２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 830  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 小売店舗、事業所等
が増えつつある路線
商業地域		 南17m県道、西側道 水道 穴吹

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 穴吹駅北西方

2.6km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 美馬市における中心的商業地域として今後とも継続すると予測する。地価については、人口減による需要減少等
から商業地に対する土地需要が低迷しており、新規出店も殆ど見られず、当面下落傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,360 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は美馬市に所在する商業地域等である。需要者の中心は地元を主体とした県内の法人及び個人事業者と考え
られる。地価については、人口減による需要減少等から商業地に対する土地需要が低迷しており、新規出店も殆ど見ら
れず、依然として下落傾向が継続している。市場の中心価格帯については、取引自体が極端に少ないため、把握が困難
ではあるものの、坪単価にして１７万円程度が一応の目安となるものと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例が極端に少ないことから、隣接市町まで事例収集の範囲を拡大し、地域格差率が大きい事例等を採用せざるを
得なかったが、市場の実態は相応に反映し得た。一方、標準地は美馬市における中心的商業地域に所在するものの、建
物建築費の高騰等から、収益性の確保が非常に困難な状況にある。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとど
め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 美馬市については、人口減による需要減少等
を反映し、依然として地価下落が継続してお
り、取引自体も少ない状況にある。


地価については、人口減による需要減少等か
ら商業地に対する土地需要が低迷しており、
新規出店も殆ど見られず、依然として下落傾
向が継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美馬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｃ

-2016		 阿波市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北17m県道、
北西9.7m、
角地
都計外 
b ２３Ｃ

-2022		 阿波市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11.8m県
道、西5.8m、
角地
都計外 
c ２４Ｋ

-15302		 美馬郡つるぎ町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２２Ｃ

-11017		 吉野川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13m国道、
東6.5m、
南4.5m、
三方路
都計外 
e ２１Ｃ

-14208		 美馬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m県道、
南2.6m、
二方路
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,157  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  85.0]		 100
[  92.7]
26,260 		 100
[  55.0]
47,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
49,200 
b (　           ) 
29,676  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
29,141 		 100
[  52.3]
55,719 
57,400 
c (　           ) 
24,063  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,582 		 100
[  51.6]
45,702 
47,100 
d (　           ) 
17,715  		 100
[ 100.0]		 [  94.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  53.0]
31,452 		 100
[  58.2]
54,041 
55,700 
e (　           ) 
26,292  		 100
[ 100.0]		 [  91.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
25,481 		 100
[  60.2]
42,327 
43,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -47.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,100 円／㎡]  



美馬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,257,381 
2,694,777 
11,562,604 
11,284,000 
278,604 		 （　0.9468）
263,782 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,275,640 円　　　　（　      6,360 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美馬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 279.00 Ｓ3 777.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   830 ㎡     29.5 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２～３階共同住宅。地域の標準的使用を勘案の上想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
279.00 
100.0 
279.00 
2,254 
628,866 		 3.0  1,886,598 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
249.00 
100.0 
249.00 
1,270 
316,230 		 2.0  632,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
777.00 
100.0 
777.00 

1,261,326 		 3,151,518 
0 
⑨年額支払賃料      1,261,326 円　×　12ヶ月　＝　      15,135,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     777.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,135,912 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       908,155 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,227,757 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,151,518 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,257,381 円　　　　（　        17,178 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３ＣＡ
　　　　-2003		 1,881  
(   1,846) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,329 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,254 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０ＫＡ
　　　　-14101		 1,685  
(   1,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,087 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美馬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 775,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 454,077 円  　　　       15,135,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,085,000 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,694,777 円　（　　　　　　         3,247 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     777.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,284,000 円  
（　　　　　        13,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,257,381 円      
②総費用 2,694,777 円      
③純収益　①－② 11,562,604 円      
④建物等に帰属する純収益 11,284,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 278,604 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 263,782 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          318 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,275,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,360 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美馬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美馬市脇町大字猪尻字八幡神社下南１２０番１
 4802000108722-0000
2 　美馬市脇町大字猪尻字八幡神社下南１２１番４
 4802000108729-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
美馬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
美馬 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.
鑑定評価額 42,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 美馬市脇町大字猪尻字八幡神社下南１２０番１外
 ②地積
　(㎡)		 830  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1:1		 店舗兼倉庫

Ｓ2		 小売店舗、事業所等
が増えつつある路線
商業地域		 南17m県道、西側道 水道 穴吹

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 穴吹駅北西方

2.6km		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 美馬市と周辺市町村の一部を商圏とする中心的な商業地。量販店やフランチャイズ店舗が集積する。コロナ禍の
影響は減退しつつあるが、一般的要因の影響が大きく、当面、地価水準は弱含みの傾向が続くことを予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,660 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、美馬市とその周辺市町を含むエリアにおける幹線道路沿いの商業地域である。需要は県内の法人、個人
事業者が中心。各種店舗の集積が進んでおり商業地としての中心性は高い。コロナ禍の影響からほぼ脱却し、テナント
需要は回復してきているが、商圏人口の減少や地域間の競争激化の影響が大きく、地価は依然として弱含みの情勢が続
いている。定期借地権による出店が多く土地の売買は少ないため、需要の中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の商業地の取引が少なく、広域的に収集した各取引事例について地域的な代替性等を的確に判断してお
り、実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃料の遅
行性による収益の頭打ちを反映しており、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な比準価
格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商圏内の人口減・高齢化傾向により店舗の需
要は減少している。コロナ禍の影響はほぼ消
えたが、建築費や物価の上昇から地域の景気
は弱含みである。

店舗集積が進んでいるほか、接面道路の延伸
が完成するなどプラスの要因が覗われるが、
一般的要因の影響が強く地価は依然として下
落傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 美馬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｃ

-2022		 阿波市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11.8m県
道、西5.8m、
角地
都計外 
b ２４Ｋ

-12012		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.5m県道、
南3m、二方路
｢調区｣ 

(70,200)
c ２３Ｃ

-12016		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m国道、
東3.4m、角地
近商

(80,200)
d ２４Ｋ

-10103		 三好市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,676  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
29,767 		 100
[  60.8]
48,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
50,400 
b (　           ) 
50,864  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
50,209 		 100
[ 102.6]
48,937 
50,400 
c (　           ) 
65,777  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,165 		 100
[ 126.3]
50,804 
52,300 
d (　           ) 
40,571  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,084 		 100
[  80.4]
49,856 
51,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,100 円／㎡]  



美馬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,225,832 
2,693,773 
11,532,059 
11,284,000 
248,059 		 （　0.9468）
234,862 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,697,240 円　　　　（　      5,660 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
美馬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 279.00 Ｓ3 777.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   830 ㎡     29.5 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の利用状況及び賃貸需要等を考慮して、１階店舗、２～３階２ＬＤＫ×６戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
279.00 
100.0 
279.00 
2,244 
626,076 		 3.0  1,878,228 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
249.00 
100.0 
249.00 
1,270 
316,230 		 2.0  632,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
777.00 
100.0 
777.00 

1,258,536 		 3,143,148 
0 
⑨年額支払賃料      1,258,536 円　×　12ヶ月　＝　      15,102,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     777.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,102,432 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       906,146 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,196,286 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,143,148 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,546 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,225,832 円　　　　（　        17,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０ＫＡ
　　　　-14101		 1,685  
(   1,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
2,227 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,244 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３ＫＡ
　　　　-8002		 1,214  
(   1,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
2,273 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
美馬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 775,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 453,073 円  　　　       15,102,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,085,000 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,693,773 円　（　　　　　　         3,246 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     777.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,284,000 円  
（　　　　　        13,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,225,832 円      
②総費用 2,693,773 円      
③純収益　①－② 11,532,059 円      
④建物等に帰属する純収益 11,284,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,059 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 234,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          283 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,697,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,660 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 美馬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　美馬市脇町大字猪尻字八幡神社下南１２０番１
 4802000108722-0000
2 　美馬市脇町大字猪尻字八幡神社下南１２１番４
 4802000108729-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考