令和6年1月15日　提出 美馬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美馬 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美馬市脇町大字猪尻字西上野２３２番１４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 等が見られる高台の 住宅地域 西4m私道 水道 穴吹 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道　 交通 施設 穴吹駅北西方 3.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 脇町地区の市街地外縁の高台に位置する住宅地域。土地利用は農地が残る中に新旧の戸建住宅が見られる程度で ほぼ安定している。地価水準は高齢化・人口減少を背景に当面弱含みでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美馬市のうち、脇町地区の市街地及びその周辺部の住宅地域一円と把握される。主な需要は美馬市に居住 ・通勤する住宅需要者又は地縁を有する個人が中心。ブロック中核市の近郊エリアにあり、宅地需要は決して旺盛とい うわけではないが相対的に多い方である。現状は周辺に売れ残りの分譲物件が多く、一般的要因の影響と相俟って地価 の下落圧力となっている。需要の中心的価格帯は、土地で１㎡当たり１９，０００円～２２，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅も見られるが取引は自用目的が中心的。比準価格は、個々の事例の代替性や取引の内容を的確に判断しており 、実証的で説得力がある。収益還元法は画地規模等を考慮し適用しなかったが、価格形成上、住まいとしての快適性・ 利便性の程度が重視される傾向が強く、収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、比準価格を標準として、 地域の需給動向、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減・高齢化により不動産需要は全般に低 調で、特に利便性の劣る場所や農村部で需要 の減退、建築費高騰の影響から大きめの下落 が継続。 高台の農地も残る住宅地域で生活利便性はま ずまずで、付近に分譲地開発もみられる。コ ロナ禍の影響は弱まったが、前年並みの下落 が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％