別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
阿南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阿南 5-2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 阿南市日開野町谷田４８８番１７外
 ②地積
　(㎡)		 459  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並びつつある商業
地域		 南東20m市道、背面道 水道 阿南

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いの商業地域 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 阿南駅南東方

920m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道５５号と県道（旧国道）を東西に結ぶ都市計画道路沿いの商業地域で、店舗の集積度が増しており、引き合
いは比較的強い。景気が回復傾向にあるなか、今後、地価は概ね均衡化に向かうと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阿南市内の路線商業地域並びに中心部近郊の商業地域。需要者の中心は県内で事業展開する法人事業者
等である。都市計画道路沿いに量販店を核として、店舗の集積度が増しており、地域一帯で比較的広域的な顧客集客力
を有している。新規出店需要も見受けられ、安定した需要が存在している。供給余地も減ってきており、需給は均衡化
に向かいつつある。事業用借地が多く、中心価格帯は見出し難いが、２０～２１万円／坪程度が一定の相場観である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の取引事例が少ないなかではあるが、要因比較可能な事例を採用し、主たる需要者の観点から要因
比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格を得た。一方、店舗の賃貸需要はやや弱く投資採算性を反映
した収益価格は低位に求められた。圏域内に立地する店舗は殆どが自己使用であることから、本件においては、比準価
格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 61,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、物価高の影響
もあるが小売店舗の売上高は堅調に推移して
いる。商況が回復基調にあるなか、土地需要
も回復している。

新興の商業地域で土地需要は底堅く、新規出
店もみられている。商況は回復傾向にあり、
地価は概ね横ばい傾向で推移している。


画地条件等は地域内において概ね標準的で、
特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 阿南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｋ

-4202		 阿南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12m県道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２３Ｃ

-12018		 阿南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２３Ｃ

-5303		 阿南市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12m県道、
南西12m、
角地
｢調区｣ 

(80,200)
d ２３Ｃ

-13031		 阿南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２１Ｃ

-13043		 阿南市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東16m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,814  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
53,727 		 100
[  91.6]
58,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,700 
b (　           ) 
44,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
52,264 		 100
[  84.5]
61,851 
61,900 
c (　           ) 
43,682  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
40,612 		 100
[  66.6]
60,979 
61,000 
d (　           ) 
32,875  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  72.5]		 100
[  97.0]
46,654 		 100
[  79.6]
58,611 
58,600 
e (　           ) 
69,303  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  97.0]		 100
[  98.0]
71,884 		 100
[ 108.5]
66,253 
66,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,300 円／㎡]  



阿南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,963,933 
1,046,738 
3,917,195 
3,623,550 
293,645 		 （　0.9461）
277,818 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,447,412 円　　　　（　     11,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
阿南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 121.50 Ｓ2 243.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   459 ㎡     27.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の賃貸需要、画地条件等を考慮し、１階は店舗、２階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.50 
100.0 
121.50 
2,195 
266,693 		 3.0  800,079 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
121.50 
100.0 
121.50 
1,537 
186,746 		 3.0  560,238 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
243.00 
100.0 
243.00 

453,439 		 1,360,317 
0 
⑨年額支払賃料        453,439 円　×　12ヶ月　＝　       5,441,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,441,268 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       489,714 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,951,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,360,317 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,963,933 円　　　　（　        10,815 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１ＫＡ
　　　　-10601		 2,005  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １９ＣＡ
　　　　-15001		 2,071  
(   2,063) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,241 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
阿南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 246,500 円  　　　　     49,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 163,238 円  　　　        5,441,268　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     49,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,046,738 円　（　　　　　　         2,280 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,623,550 円  
（　　　　　         7,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,963,933 円      
②総費用 1,046,738 円      
③純収益　①－② 3,917,195 円      
④建物等に帰属する純収益 3,623,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 277,818 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,447,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 阿南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　阿南市日開野町谷田４８８番１７
 4801000211619-0000
2 　阿南市日開野町谷田４８９番１
 4801000211629-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
阿南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
阿南 5-2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 阿南市日開野町谷田４８８番１７外
 ②地積
　(㎡)		 459  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並びつつある商業
地域		 南東20m市道、背面道 水道 阿南

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 国道５５号と県道（旧国道）
を東西に連絡する都市計画道
路（市道）沿いに位置する。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 阿南駅南東方

920m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 常時自動車交通量を一定程度保持し繁華性を高めつつある当近隣の地価水準の動向は概ね安定方向に推移してき
た。今後需要回復に伴い地価水準は安定傾向を示していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は市中心市街地から郊外及び小松島市の商業街に至る広域的圏域。主な需要者は県内外の法人業者や市内
の小売業者等。中心商業街の一角を為す都市計画道路沿いで自動車交通量も多く沿道型店舗，事業所等が存し近傍には
中型ホテルも進出する等繁華性を高めている。割高感は解消されつつあり、また新型コロナの期待収益へのマイナス圧
力も低下しつつある。中心となる価格帯は事業用借地も多く把握し難いが単価ベースで２０万円／坪程度と推測。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は事例収集の範囲をやや広域的に捉えたが、幹線道沿いで類似性の高い事例を採用し、各事例を十分比較検
討し得た。収益価格は、店舗兼事務所も見られるが、建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく
純収益が圧縮されたことからかなり低位に求められた。従って、より市場の実証性に優る比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.6]		 [100.0]
100		 60,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は微減傾向が続く中、新型コロナ
の影響等で減退した市街地内商業地の期待収
益は回復基調にあって、土地需要は持ち直し
つつある。

特に変化はない。幹線道に接続する都市計画
道路沿いの繁華性を増しつつある路線商業街
区で、これまでの価格調整より一定の有効需
要は保持する。

個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的
画地に比し、増減価なし。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 阿南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２Ｃ

-13027		 阿南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ２３Ｃ

-5303		 阿南市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12m県道、
南西12m、
角地
｢調区｣ 

(80,200)
c ２３Ｃ

-12018		 阿南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２３Ｃ

-13031		 阿南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,810  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
47,968 		 100
[  82.0]
58,498 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,500 
b (　           ) 
43,682  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.6]
43,291 		 100
[  67.1]
64,517 
64,500 
c (　           ) 
44,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  87.0]		 100
[ 100.0]
51,062 		 100
[  82.2]
62,119 
62,100 
d (　           ) 
32,875  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  72.0]		 100
[  99.0]
46,029 		 100
[  77.2]
59,623 
59,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +0.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,200 円／㎡]  



阿南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,939,980 
1,045,950 
3,894,030 
3,623,550 
270,480 		 （　0.9461）
255,901 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,017,667 円　　　　（　     10,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
阿南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 121.50 Ｓ2 243.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   459 ㎡     27.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗兼事務所が見られる商業地域で、１階を店舗，２階を事務所の各フロア貸しと想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域の標準的な建物想定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.50 
100.0 
121.50 
2,184 
265,356 		 3.0  796,068 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
121.50 
100.0 
121.50 
1,530 
185,895 		 3.0  557,685 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
243.00 
100.0 
243.00 

451,251 		 1,353,753 
0 
⑨年額支払賃料        451,251 円　×　12ヶ月　＝　       5,415,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で十分担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,415,012 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       487,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,927,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,353,753 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,319 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,939,980 円　　　　（　        10,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１ＫＡ
　　　　-10601		 2,005  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,116 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,189 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,184 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０ＫＴ
　　　　-10702		 2,313  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[106.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,262 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
阿南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 246,500 円  　　　　     49,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 162,450 円  　　　        5,415,012　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,100 円  　　　　     49,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,045,950 円　（　　　　　　         2,279 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     243.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,623,550 円  
（　　　　　         7,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,939,980 円      
②総費用 1,045,950 円      
③純収益　①－② 3,894,030 円      
④建物等に帰属する純収益 3,623,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 270,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 255,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          558 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,017,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 阿南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　阿南市日開野町谷田４８８番１７
 4801000211619-0000
2 　阿南市日開野町谷田４８９番１
 4801000211629-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考