令和6年1月15日　提出 阿南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -4 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市橘町大浦２７番７外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東3.3m市道 水道 阿波橘 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．３ｍ市道 交通 施設 阿波橘駅南西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 北側及び北西側の丘陵地帯と標高の低い沿岸部に挟まれた場所に形成された既成住宅地である。津波浸水リスク 等も懸念されることから、当面は現状の利用状態を維持しつつ、地価動向は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橘町を中心とした阿南市南部及び南西部の住宅地域が該当する。主たる需要者層は地元住民や地元出身者 等の地縁を有する者と想定される。沿岸部に形成された旧来からの既成住宅地域であることから津波浸水被害が想定さ れる他、丘陵地帯からの土砂災害等も警戒される地域となっており、住宅地に対する引き合いは弱さが見られる。需要 の中心となる価格帯（総額）は画地規模にもよるが、取引単価は概ね坪４万～８万程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、土地価格に 見合う賃料水準が形成されていない為、純収益がマイナスとなり収益価格の試算は困難であった。当該地域では居住の 快適性等を重視した市場価格が形成されている。よって、価格牽連性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力を有す る比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [247.2] [101.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にある。不動産市況 は需要が多い地価上昇エリアと郊外部で格差 があり、金利、物価、建築費動向の影響は注 視を要する。 橘港を中心に発展してきた沿岸部の既成住宅 地域。沿岸部の津波浸水被害や山間部の土砂 災害等の懸念もあり、地価は下落傾向が続い ている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　+118.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％