令和6年1月12日　提出 小松島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字新港４６番３外 ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 作業場 ＬＳ1 倉庫、事業所、小規 模住宅等が混在する 工業地域 南8m市道 水道 南小松島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松島港に近接する倉庫、小 工場を主とした工住混在地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 南小松島駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象地域は小松島港に近接した中小の倉庫や工場からなる工住混在地域。津波浸水被害への懸念もあって、工業 用地に対する需要は停滞しており、地価は当面弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市を中心に周辺市町を含めた中小規模の工場や倉庫が立地可能な工業地域を圏域とする。需要者は 圏域内に拠点を有する工場関連の法人ないし個人事業者が中心。当地域は小松島港湾岸エリア北西方にあって、市中心 部に近接した工住混在地域で、海運業の倉庫やリサイクル工場等が中心である。地域経済の停滞感から土地需要は減退 気味。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく見出し難い状況にあるが、坪当たり８万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の倉庫や工場が多い地域で賃貸物件がほとんど見られないことから収益価格の試算は断念した。比準価格は工業地 の取引事例が少ないため同一需給圏内を広く見渡し、代替性が高い取引事例を中心に査定しており、実証的で説得力を 有している。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [101.8] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが、原材料高等の影響 からも、設備投資の回復はやや遅れており、 今後の景気動向への慎重な見極めが必要。 地域要因に大きな変化は見られない。近年工 場立地は高速ＩＣに近接して行われる傾向に あり小松島市は交通インフラで弱さが見られ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％