令和6年1月15日　提出 小松島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -6 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市神田瀬町字北大地３９番３ ｢神田瀬町５－４９－１５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m道路 水道 南小松島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 南小松島駅北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小松島市中心部から近い住宅地域として今後とも安定的に継続すると予測する。スーパー、学校等にも近く、利 便性等に優るものの、神田瀬川沿いの立地もあって、地価はなお下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市中心部から比較的近郊に位置する住宅地域である。需要者の中心は小松島市に勤務するサラリー マン等の一時取得者。ベッドタウンとしての人気が低い小松島市内の住宅地の中では、利便性等に優れるものの、建築 費の高騰等の影響も加わって、地価は下落基調が続いている。市場の中心価格帯については、土地は１５０～２００㎡ 程度で、６００～８００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自用目的の住宅地の取引事例により試算したもので、市場の実勢を充分反映して信頼性は高い。一方、標 準地の存する地域は小松市内住宅地域の中では利便性等に優るものの、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、 標準地の画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかっ た。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 97.9] [101.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、 地域経済も振るわないなか、建築費の高騰も あって、土地需要の回復へ水を差す形になっ ている。 小松島市内住宅地のなかでは、利便性等に優 るものの、沿岸部川沿いの土地柄もあって、 弱含みの状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％