令和6年1月15日　提出 小松島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市中田町字広見１番１１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4.5m市道 水道、ガス 中田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 中田駅北方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市に近接し、スーパー等の商業施設も利用しやすい位置関係にある戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅 団地。戸建住宅を主体として当面は現状の利用を維持しつつ、地価動向は緩やかな下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市北部に位置する住宅地域が圏域となる。主たる需要者層は市内在住もしくは勤務の一次取得者層 が中心となる。当該住宅団地は徳島市に近接する内陸部に位置し、近隣にスーパー等の商業施設も整備され日常生活上 の利便性は概ね良好。近隣で徳島南部自動車道の整備事業が進行中であるが、住宅地の地価への影響は特段見受けられ ない。市場における中心価格帯は、土地価格５００万～８００万程度、新築総額２５００万前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、周辺地域にはアパート等の賃貸物件は少ない他、画地 規模がやや小さく賃貸建物の想定に経済合理性が乏しいことから収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内 において価格牽連性の高い取引事例に基づいて求められており実証的で信頼性が認められる。従って、本件では比準価 格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [110.3] [101.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にある。市内の不動 産市況は需要が多い市街地中心部と郊外部で 格差があるが総じてやや低調。金利や建築費 動向は要注視。 徳島市へのアクセスは比較的良好で、店舗等 の商業施設等も利用し易い位置関係にあるが 、古い住宅団地で取引も限定的、地価動向は 弱含みである。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％