別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
鳴門 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳴門 5-2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳴門市撫養町斎田字浜端南９７番外
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 各種店舗、事務所、
病院等が建ち並ぶ商
業地域		 東18m市道、南側道 水道、下水 鳴門

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 鳴門駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 鳴門市中心部の商業地域。地域要因に格段の変化はなく今後も現況同様に推移すると予測する。買い手市場とし
ての傾向に変化はないが、長期的な地価調整の影響から今後も下落幅を縮小しつつ推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心市街地周辺の既成商業地域。需要者の中心は、市内外の一般事業法人や個人事業主等。鳴門駅
背後の路線沿い商業地域である。商圏人口の減少や購買手段の多様化から店舗用地としての需要が弱含む一方、事業所
や駐車場としての需要が散見される。全体的に買い手市場的な性格が強く、地価が下げ止まる程の需要は見られない。
商業地の売買が少なく取引される土地についても個別性が強いものが多いため、中心となる価格帯が見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域と代替競争関係が認められる市中心商業地区の取引事例から試算しており、市場の実勢を反映した
規範性の高い価格である。一方、周辺にはテナントビルも見受けられるものの、土地取得費を回収し得る程の賃料水準
が形成されていないため、試算された収益価格は相対的に精度に劣る。自用の店舗等が総じて支配的な地域であること
から、比準価格を標準に収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 85.0]		 [102.0]
100		 67,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商圏人口の減少や購買手段の多様化により、
鳴門市内商業地の地価は弱含み基調で推移し
ている。


鳴門市中心部を南北に貫く黒崎バイパス沿い
の商業地域。土地の新規取得の動きは見られ
ないが、長期的な地価調整の影響から下落幅
は縮小傾向にある

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳴門 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-20204		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東18m国道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２３Ｋ

-17202		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
南8.5m、角地
近商

(90,200)
c ２２Ｃ

-19021		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
北6.8m、角地
近商

(90,300)
d ２２Ｃ

-20204		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m県道、
中間画地
工業

(60,200)
e ２３Ｋ

-19026		 鳴門市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西30m市道、
南西6m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,132  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.0]
53,604 		 100
[  82.4]
65,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
66,400 
b (　           ) 
60,501  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
57,418 		 100
[  85.7]
66,999 
68,300 
c (　           ) 
63,473  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
60,453 		 100
[  91.2]
66,286 
67,600 
d (　           ) 
45,276  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,416 		 100
[  71.5]
62,120 
63,400 
e (　           ) 
72,163  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
68,039 		 100
[  98.9]
68,796 
70,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,200 円／㎡]  



鳴門 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,843,792 
1,350,057 
5,493,735 
5,225,850 
267,885 		 （　0.9461）
253,446 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,969,529 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳴門 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   275 ㎡     11.0 m x   25.6 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺のテナントビルの状況を踏まえ、１階店舗フロアー貸し、２階事務所平均専有面積８１㎡×２室を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 概略設計による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
90.0 
162.00 
2,309 
374,058 		 3.0  1,122,174 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
1,550 
251,100 		 3.0  753,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
90.0 
324.00 

625,158 		 1,875,474 
0 
⑨年額支払賃料        625,158 円　×　12ヶ月　＝　       7,501,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,501,896 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       675,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,826,725 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,875,474 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,067 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,843,792 円　　　　（　        24,887 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０ＫＴ
　　　　-5017		 3,059  
(   3,034) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]
2,381 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,315 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,309 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １９ＫＡ
　　　　-18005		 2,203  
(   2,164) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,248 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳴門 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 355,500 円  　　　　     71,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,057 円  　　　        7,501,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      497,700 円  　　　　     71,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,350,057 円　（　　　　　　         4,909 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,225,850 円  
（　　　　　        19,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,843,792 円      
②総費用 1,350,057 円      
③純収益　①－② 5,493,735 円      
④建物等に帰属する純収益 5,225,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 267,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 253,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          922 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,969,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳴門 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳴門市撫養町斎田字浜端南９７番
 4809000148634-0000
2 　鳴門市撫養町斎田字浜端南９８番
 4809000148635-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳴門 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳴門 5-2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.
鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳴門市撫養町斎田字浜端南９７番外
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 各種店舗、事務所、
病院等が建ち並ぶ商
業地域		 東18m市道、南側道 水道、下水 鳴門

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 鳴門駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の幹線市道沿いの既成商業地域。小規模店舗が多く郊外型店舗の影響で商業収益は低下傾向にあるが、
立地面の優位性は保持することから今後も現況を維持し、地価も徐々に安定に向かうものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心部及びその近郊の商業地等。需要者は圏域内の法人・個人事業主のほか、収益性が見込める地
域には圏外法人の参入も認められる。鳴門市内においても顧客行動はロードサイド店舗や大型商業施設が主となり旧来
からの商店街の商況は低調推移しているが、立地面からの利便性により多用途での需要は認められ、価格は底値を探り
つつ徐々に安定化傾向にある。土地は規模等により差があるが概ね２０～２３万円／坪程度が取引の指標と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用店舗も見受けられるが、中心部商業地は商況低迷により空き店舗が多いため土地の収益性を適正に反映した賃料
設定がなされておらず、収益価格は低位に求められた。一方で比準価格は少ない中でも鳴門市内の実際の商業地事例に
より求められたもので実証性が高い。従って比準価格を重視して収益価格は参考に留め、物価高騰等の一般経済の動向
予測の影響、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 84.0]		 [102.0]
100		 68,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の商業地は核店舗がなく、郊外に
も中規模スーパーが点在する程度で、顧客は
隣接市町の大型店への流出が多く認められる
。

特段の地域要因の変化はない。小店舗が多い
既成商業地だが市中心部の幹線沿いにある立
地面の優位性により一定の出店需要は認めら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳴門 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-20204		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東18m国道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２３Ｋ

-19026		 鳴門市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西30m市道、
南西6m、角地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ

-20209		 鳴門市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２４Ｋ

-19026		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.5m国
道、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,132  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
54,400 		 100
[  81.6]
66,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
68,000 
b (　           ) 
72,163  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
64,770 		 100
[  96.0]
67,469 
68,800 
c (　     31,670) 
63,340  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,023 		 100
[  95.0]
66,340 
67,700 
d (　           ) 
46,832  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,832 		 100
[  72.2]
64,864 
66,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,200 円／㎡]  



鳴門 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,831,378 
1,349,649 
5,481,729 
5,225,850 
255,879 		 （　0.9461）
242,087 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,746,804 円　　　　（　     17,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳴門 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   275 ㎡     11.0 m x   25.6 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性、賃貸需要を勘案し、１階フロア貸し店舗、２階事務所を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な建物より想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
90.0 
162.00 
2,309 
374,058 		 3.0  1,122,174 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
180.00 
90.0 
162.00 
1,543 
249,966 		 3.0  749,898 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
90.0 
324.00 

624,024 		 1,872,072 
0 
⑨年額支払賃料        624,024 円　×　12ヶ月　＝　       7,488,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,488,288 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       673,946 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,814,342 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,872,072 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,831,378 円　　　　（　        24,841 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １９ＫＡ
　　　　-18005		 2,203  
(   2,164) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,295 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,315 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,309 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０ＫＴ
　　　　-5017		 3,059  
(   3,034) 		 100
[120.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
2,333 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鳴門 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 355,500 円  　　　　     71,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 224,649 円  　　　        7,488,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      497,700 円  　　　　     71,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,100 円  　　　　     71,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,349,649 円　（　　　　　　         4,908 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,225,850 円  
（　　　　　        19,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,831,378 円      
②総費用 1,349,649 円      
③純収益　①－② 5,481,729 円      
④建物等に帰属する純収益 5,225,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 255,879 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 242,087 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          880 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,746,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳴門 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳴門市撫養町斎田字浜端南９７番
 4809000148634-0000
2 　鳴門市撫養町斎田字浜端南９８番
 4809000148635-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考