別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳴門 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳴門 -12 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.
鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅と農
家住宅が混在する住
宅地域		 北西5.5m市道 水道 鳴門

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 鳴門駅南方

4.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅と農家住宅が混在する農家住宅地域として今後とも継続するものと予測する。需要者が地縁を有するも
のに概ね限定され、引き合いも弱いこと等から、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心部から郊外の市街化調整区域に所在する住宅地域等である。需要者の中心は、地縁を有する者
に概ね限定される。外部からの転入者が少なく、需要は慢性的に弱いものと認められることから、地価は下落基調で推
移しており、近隣地域周辺における取引自体も少ない。市場の中心価格帯についても把握が困難ではあるが、坪単価に
して５～６万円程度が一応の目安となるものと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引自体が少ないため、市街化区域内に所在する事例等を採用せざるを得なかったが、地域要因比較等を適切妥当に行
うことにより、市場の実態は相応に反映されている。一方、標準地の存する地域は、市街化調整区域に所在する農家住
宅地域であり、賃貸市場が十分に成立していないため、収益還元法は適用することができなかった。従って、比準価格
を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鳴門市の地価については、中心部から比較的
近距離に所在し、市場人気の高い住宅地を中
心に、新型コロナ等の影響から、基本的には
回復基調にある。

外部からの転入者が少なく、需要は慢性的に
弱いと認められることから、地価は下落基調
で推移しており、近隣地域周辺における取引
自体も少ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳴門 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-13008		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.3m市道
、南東2.5m、
角地
１住居

(60,160)
b ２４Ｋ

-20207		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２３Ｃ

-20214		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ２３Ｃ

-19038		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e ２４Ｋ

-2007		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
12,583  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  76.9]
20,413 		 100
[ 138.6]
14,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
14,800 
b (　           ) 
21,965  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
22,622 		 100
[ 151.5]
14,932 
15,000 
c (　           ) 
11,648  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.5]
14,287 		 100
[  91.1]
15,683 
15,800 
d (　           ) 
25,549  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
25,096 		 100
[ 162.5]
15,444 
15,500 
e (　           ) 
13,752  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
13,296 		 100
[  80.2]
16,579 
16,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -23.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　  -3.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.5 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　  -6.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,000 円／㎡]  



鳴門 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域に所在する農家住宅地域であり、賃貸市場が十分に成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鳴門 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
 4809000093552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳴門 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳴門 -12 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.
鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
 ②地積
　(㎡)		 343  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅と農
家住宅が混在する住
宅地域		 北西5.5m市道 水道 鳴門

4.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 鳴門駅南方

4.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地から離れた農家集落地域のため需要者は地縁を有するものに限られる一方、高齢化の進展により供給圧力
は年々強まっていることから価格の底打ち感はなく、今後も下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心部の東方外縁部における市街化調整区域内を中心とした農家住宅地域一円。需要者は圏域内の
個人が中心で他圏域からの転入は少ない。元々在来の農家が殆どで地縁性が強い地域性のため需要自体が小さく、市街
地からもやや離れていることもあって圏域内では新規の宅地分譲も見受けられない。従って中心となる価格帯は見出し
づらいが、３６０㎡程度の標準的な土地で５０～６０千円／坪程度が相場指標と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の周囲は農村地帯のためアパート等の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟なため規範性のある賃貸事例
の収集が困難なことから収益価格は試算できなかった。一方比準価格は鳴門市内の調整区域内における取引事例から求
めたもので、自用目的の住宅取引が中心である当該市場の特性、需要者の選好性を反映した実証的な価格で規範性が高
いことから、比準価格を中心に過疎高齢化の進展等の地域の将来動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の住宅地需要は回復しつつあるも
、建築費高騰の住宅地需要への影響が懸念さ
れる。郊外部は高齢化等の影響が強く需要縮
小傾向が継続。

特段の地域要因変化はない。郊外の農家住宅
地域で市街地以上に過疎高齢化が進んでおり
、新規分譲等はない反面、空き家が増加して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳴門 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-2007		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２３Ｃ

-19021		 鳴門市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２４Ｋ

-17203		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２３Ｃ

-14202		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,752  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.5]
13,707 		 100
[  86.1]
15,920 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
16,000 
b (　     21,476) 
25,266  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
24,428 		 100
[ 140.9]
17,337 
17,400 
c (　           ) 
18,251  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
18,032 		 100
[ 116.8]
15,438 
15,500 
d (　           ) 
16,455  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
16,372 		 100
[ 101.4]
16,146 
16,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,000 円／㎡]  



鳴門 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内で周辺は農家住宅の多い地域のため、賃貸市場が未成熟で適用が困難であった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鳴門 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
 4809000093552-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考