別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳴門 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳴門 -11 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.
鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、店
舗、作業場等が見ら
れる地域		 南東5.2m県道 水道 池谷

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．２
ｍ県道		 交通

施設		 池谷駅北東方

340m		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線県道背後、ＪＲ駅近くに位置する既成集落地域。中心市街地から遠く、周囲も農地地帯で外部からの需要は
少ないことから、現況は維持するものの価格は下落傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市西部郊外、大麻町内の既成住宅地域一円。需要者は圏域内の個人が中心で他圏域からの転入は少な
い。中心市街地から遠いため、元々地縁性が強く取引自体多くないうえに、利便性の高い隣接町内の新興分譲地との競
合により若年層が流出し需要は低迷、エリア全体としてやや供給過剰感が否めない状況である。既成集落地内における
中心となる価格帯は標準的な土地で５０～６０千円／坪程度だが、条件の劣る土地は極端な安値も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の周囲は農村地帯のためアパート等の賃貸物件は散見される程度で、賃貸市場が未成熟なため規範性のある賃貸
事例の収集が困難なことから収益価格は試算できなかった。一方比準価格は数少ない中からも実際の取引事例から求め
たもので、自用目的の住宅取引が中心である当該市場の特性、需要者の選好性を反映した実証的な価格で規範性が高い
ことから、比準価格を中心に過疎高齢化の進展等の地域の将来動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内中心部の住宅地需要は回復しつつあるも
、建築費高騰の住宅地需要への影響が懸念さ
れる。郊外部は高齢化等の影響が強く需要縮
小傾向が継続。

特段の地域要因の変化はなく、周辺地域を含
め高齢化等の進展により空き家も増加してお
り、価格動向は弱含み傾向が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳴門 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-20201		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東13m県道、
西3.5m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２３Ｃ

-19027		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
東2.9m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２３Ｋ

-19021		 鳴門市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12m県道、
北西4.5m、
二方路
｢調区｣ 

(80,200)
d ２３Ｋ

-19022		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.6m市道
、北2.3m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
e ２２Ｃ

-19037		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.8m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,489  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.5]
16,306 		 100
[ 102.9]
15,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
16,200 
b (　           ) 
21,855  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,049 		 100
[ 127.2]
16,548 
17,000 
c (　           ) 
27,570  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
25,392 		 100
[ 157.5]
16,122 
16,500 
d (　           ) 
15,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  71.8]
20,874 		 100
[ 131.0]
15,934 
16,300 
e (　           ) 
21,103  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,263 		 100
[ 131.3]
15,433 
15,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -28.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,300 円／㎡]  



鳴門 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内で周辺は農家住宅の多い地域のため、賃貸市場が未成熟で適用が困難であった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鳴門 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳴門市大麻町池谷字長田９番６
 4809000064440-0000
2 　鳴門市大麻町池谷字長田１２番５
 4809000064452-0000
3 　鳴門市大麻町池谷字長田１３番３
 4809000064455-0000
4 　鳴門市大麻町池谷字長田９番８
 4809000064442-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳴門 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳴門 -11 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.
鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
 ②地積
　(㎡)		 388  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、店
舗、作業場等が見ら
れる地域		 南東5.2m県道 水道 池谷

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道鳴門池田線の背後に存す
る住宅地域である。		 街

路		 基準方位北　　　５
．２ｍ県道		 交通

施設		 池谷駅北東方

340m		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部より距離を置く農家集落地域であり、立地条件等より旧来からの住環境に留まっているとともに、開発等
が進展する見込みも乏しく、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鳴門市の西方外縁部に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、当地域に地縁性を有する個人に概ね限
られる。中心部より離れた利便性に劣る農家集落地域では、元来需要者が限定的であることに加え、インフレ懸念等に
よる先行き不透明感もあり、土地需要は一層弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで３．３㎡
当たり５～６万円程度、新築の戸建住宅は殆ど見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成の住宅地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格の試算
に当たっては、事例収集の範囲を広域に行うことになったが、代替競争関係にある住宅地取引を分析することで、直近
の地価水準を把握しており、重視すべき価格と認められる。以上より、十分な規範性を有する比準価格を採用すること
とし、周辺公示地等との価格均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少は県平均を上回っている。インフレ
基調、建築費高騰等が土地需要に悪影響を及
ぼしている。


地域要因に変動はないが、需要はかなり弱含
んでおり、地価の下落基調に変化はなく、前
年と同程度の下落幅で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳴門 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｃ

-19021		 鳴門市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２３Ｃ

-19027		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
東2.9m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２３Ｃ

-19025		 鳴門市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２３Ｋ

-19021		 鳴門市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12m県道、
北西4.5m、
二方路
｢調区｣ 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     21,476) 
25,266  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
24,477 		 100
[ 152.6]
16,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
16,400 
b (　           ) 
21,855  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
21,049 		 100
[ 132.6]
15,874 
16,300 
c (　           ) 
14,856  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
14,505 		 100
[  92.8]
15,630 
16,000 
d (　           ) 
27,570  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
25,392 		 100
[ 156.7]
16,204 
16,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,300 円／㎡]  



鳴門 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅、農家住宅等が見られる農家集落地域であり、賃貸市場は未成熟で、賃貸用不動産の建設・賃貸を想定
することが現実性に欠けるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鳴門 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳴門市大麻町池谷字長田９番６
 4809000064440-0000
2 　鳴門市大麻町池谷字長田１２番５
 4809000064452-0000
3 　鳴門市大麻町池谷字長田１３番３
 4809000064455-0000
4 　鳴門市大麻町池谷字長田９番８
 4809000064442-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考