令和6年1月15日　提出 徳島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 9-2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典   TEL.

鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市川内町加賀須野４６３番２３外 ②地積 　(㎡) 6,610   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 ＲＣ3 製薬関連の工場、事 務所等が建ち並ぶ工 業団地 北12m市道、三方路 水道、ガス 徳島 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   550 ｍ、南   650 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 徳島駅北東方 7.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１１号近接背後の製薬関連が多い工業団地であり、今後も現況利用が継続すると予測。都心への接近性に優 り、利便性もよく、広域的な工業地価動向からも地価は持ち直していくと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島県東部の臨海エリアに形成された工業地適性のある土地の存する範囲。主たる需要者は、工場や倉 庫等の敷地を所要する県内外の法人事業者が想定される。市内中心部への接近性は良好であり、ＩＣへのアクセスもま ずまずであり、流通や通勤の利便性が認められるものの、ＩＣに近接した地区と比べると若干の見劣りもある。需要は 根強いと思料されるが、工業団地として安定しており、土地取引はほとんど見られず、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徳島県東部の工業地区にて発生した代替性を有する取引事例により求められた比準価格は、現実的かつ実証的な価格で あり説得力を有する。一方で、自己利用が中心の工業地につき、賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試 算は断念している。よって、本件では比準価格のみの試算となっているが、説得力の認められる比準価格を採用するこ ととし、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市内の経済情勢も踏まえ、物価上昇等の 影響に対する不透明感があるものの、工業地 価は概ね底堅いと思料。 国道近接背後の工業団地であり安定的な利用 が継続。また、周辺エリアの徳島ＪＣＴ～徳 島沖洲ＩＣ間の高速道路開通により利便性が 向上。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％