令和6年1月15日　提出 徳島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.

鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市津田海岸町１１２５番２２ ｢津田海岸町３－４１｣ ②地積 　(㎡) 8,250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 木材関連の工場が多 い臨海工業団地 西16m市道 水道 徳島 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   160 ｍ、南   210 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の木材団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 徳島駅南東方 6.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和４年３月に徳島ＪＣＴ－徳島沖洲ＩＣ間が開通したことで、工場立地環境が飛躍的に向上した。令和５年３ 月には県の経営戦略が公表されるなど、当地域は、今後も大型投資が見込まれるエリアである。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島県東部臨海部付近を中心とする工業地域一帯である。需要者の中心は、県内外を資本とする工業又は 流通関連事業を営む法人等である。令和４年３月に京阪神、瀬戸内方面が高速道路網で直結したことで、工場立地環境 が飛躍的に向上した。同団地内に四国最大規模のバイオマス発電施設が完成したほか、今後、県による新たな企業用地 の販売も予定されている。既存の団地内においても相当に高値の取引がみられるなど、地価は大きく上昇している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は要因比較可能な工業地の取引がやや限定的である中、同一団地内の事例を中心に採用し、主たる需要者の観 点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、当地域は自己の業務用不動 産としての利用が主であり、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。よって本件においては、代表標準 地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [124.5] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、製造業の投資 計画も概ね前年度並みで新規投資需要が認め られる。一方、海外経済の減速や物価高の影 響に注視が必要。 高速道路網の整備により、工場立地環境が飛 躍的に向上した。今後、新たな県の企業用地 の造成も計画されており、地域全体の需要が 喚起されている。 画地条件等は地域内において概ね標準的で、 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％