別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
徳島 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-17 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 3,168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 大型店舗が増えつつ
ある郊外路線商業地
域		 北25m県道、三方路 水道 吉成

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   320 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市北部郊外の県道徳島環状線
沿いの路線商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 吉成駅南西方

2.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 隣接藍住町の幹線道路沿線と比べ市街化調整区域に係る規制を受けるものの、新規店舗の進出も見受けられ商業
施設の集積度を高めつつあり、路線商業地域として発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外の幹線道路沿い及びこれに接続する商業地域。需要者は、画地規模が大きく総額が高額となるこ
とから、比較的資本力のある県内外の企業となっている。徳島環状線沿線には、県内外の大型商業施設が集積しその商
圏は県内一円に及んでいる。また、背後人口も増加しており、発展的な推移が認められる路線商業地域である。需要の
中心価格帯は、事業借地が多く把握し難いが、広域的な土地取引動向から坪２０万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格の試算において、事業借地の進行に伴う路線商業地の取引減少により事例収集地域を拡大せざるを得なかっ
たが、採用事例はいずれも新しく近時の地価動向を反映する市場価格が得られたものと判断する。なお、収益価格は市
街化調整区域における賃貸建物の建築規制等から、その試算は困難であった。以上により、実証性ある比準価格を標準
に下記代表標準地とのバランス状態及び地域への店舗進出動向等をも考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 [105.0]
100		 60,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外出・飲食に係る人流の回帰により、商業地
に対する投資意欲も回復しつつあるが、イン
フレによる個人消費の減退が懸念される。


新規店舗の進出により沿道商業地域としての
地域熟成も見られ、商圏が県内一帯へと広域
化している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-20304		 板野郡北島町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４Ｋ

-19073		 板野郡北島町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２３Ｃ

-1324		 板野郡藍住町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ２４Ｋ

-12012		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.5m県道、
南3m、二方路
｢調区｣ 

(70,200)
e ２３Ｃ

-12016		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m国道、
東3.4m、角地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.3]
54,590 		 100
[  85.0]
64,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
67,400 
b (　           ) 
39,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
51,388 		 100
[  91.8]
55,978 
58,800 
c (　           ) 
49,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
52,007 		 100
[  89.8]
57,914 
60,800 
d (　           ) 
50,864  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
53,541 		 100
[  90.2]
59,358 
62,300 
e (　           ) 
65,777  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
60,600 		 100
[ 103.8]
58,382 
61,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



徳島 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　適切な造成事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　市街化調整区域における建築規制等により、賃貸店舗等の建築を想定することが非現実的である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 徳島 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２
 4800000346207-0000
2 　徳島市応神町西貞方字仁徳７０番１
 4800000346210-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-17 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
 ②地積
　(㎡)		 3,168  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 大型店舗が増えつつ
ある郊外路線商業地
域		 北25m県道、三方路 水道 吉成

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   320 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東側の北島町から西側の藍住
町へ抜ける徳島環状線沿いの
地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 吉成駅南西方

2.2km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 西側で隣接する藍住町には大型商業施設が集積しており、当地域にも店舗が進出して連担度が高まりつつある。
コロナ五類移行もあって、消費は回復傾向にあり、今後も発展的に推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は徳島市郊外の幹線道路沿い及びその周辺市町の路線商業地域の圏域。需要者の中心は県内外の法人及び個
人事業者である。隣接する藍住町側ではゆめタウンを中心に大型商業施設が集積している。当地域は市街化調整区域に
指定されているものの、その波及効果もあって店舗地需要は比較的多い。ただ、売買取引は少なく、事業用借地が多い
ため需要の中心となる価格帯を把握し難い状況にあるが、坪当たり２０万円程度であると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、路線商業地の取引を広く収集し試算したもので、補修正の過程は適切に行われており、市場の実勢を充分
反映した価格となっている。一方、市街化調整区域内の商業地域であり、賃貸建物を建設することは規制されているた
め、新たに賃貸建物の建築を想定することは現実的でない土地柄であるため、収益価格は試算していない。よって、比
準価格を標準として、代表標準地から検討した価格との均衡等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,700 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 [105.0]
100		 60,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景況は、コロナの五類移行もあって、小
売等は回復傾向にあり、緩やかな回復傾向が
続いているが、物価上昇による影響等の懸念
が残る。

大型ＳＣが近隣の環状線沿いの商業地域にあ
ること等から、交通量が多く、沿道型出店が
見られるなど、路線商業地域として安定的に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-20304		 板野郡北島町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４Ｋ

-19073		 板野郡北島町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西11m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４Ｋ

-19026		 鳴門市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.5m国
道、中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４Ｋ

-14116		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m国道、
西3.7m、角地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.3]
54,590 		 100
[  88.2]
61,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
65,000 
b (　           ) 
39,055  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
51,052 		 100
[  92.7]
55,072 
57,800 
c (　           ) 
46,832  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,832 		 100
[  82.5]
56,766 
59,600 
d (　           ) 
84,694  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
83,033 		 100
[ 141.8]
58,556 
61,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



徳島 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域に存しており、自用の店舗又は借地利用が主であり、収支に見合う収益物件の建築想定は、建築
規制もあることから、現実性に欠けるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 徳島 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２
 4800000346207-0000
2 　徳島市応神町西貞方字仁徳７０番１
 4800000346210-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考