別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
徳島 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-16 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.
鑑定評価額 87,400,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市南島田町２丁目１１６番１
 ②地積
　(㎡)		 874  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(76,200)

1:1.5		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北26m県道 水道 蔵本

990m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   280 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 蔵本駅北西方

990m		 法令

規制		 近商
(76,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路の新設に伴い大型量販店が進出し、商業施設が増えた新興商業地域であるが、市内外で大型商業施設が
進出し、近年は商業地としての活気が低下している。近時は幹線道路沿いの土地需要が減少している。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,450 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心部近郊の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び個人事業者、不動産業者等で
ある。当地域は、県道徳島鴨島線沿いに中低層の店舗・事務所ビル、マンション、大型商業施設が建ち並ぶ新興の商業
地域である。大型商業施設の進出により商業地域として活性化したが、近時は、市内外に進出した大型店舗との競合で
顧客が流出しており、繁華性がやや低下している。中心となる価格帯は、土地のみで坪３３万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域においては収益性が重視される傾向にあり、当地域周辺においても中古収益物件の取引はみられるものの、土
地取引においては、自用目的の需要が中心であり、収益物件を新築する目的での土地需要は少ない。このため、収益性
を検討しつつも、市場の需給動向により価格が形成されているのが現状である。このため、市場性をより反映する比準
価格を採用し、収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 99,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍はほぼ終息したが、円安に伴い諸物
価が上昇し、購買力が減退している。円相場
、金利動向等今後の景況の先行きは不透明で
ある。

他地域の大型商業施設との競合から、地域内
の核店舗においてテナントが撤退するなど、
集客力が減退しており、地価は弱含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-14116		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m国道、
西3.7m、角地
近商

(80,200)
b ２４Ｋ

-15003		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27m県道、
南西3m、角地
近商

(90,200)
c ２４Ｋ

-20103		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
d ２３Ｋ

-10017		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南34m国道、
中間画地
近商

(80,200)
e ２２Ｃ

-11001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m県道、
北4m、西3.5m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,694  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
80,885 		 100
[  80.4]
100,603 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
143,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
143,458 		 100
[ 142.8]
100,461 
100,000 
c (　           ) 
106,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,912 		 100
[ 105.6]
100,295 
100,000 
d (　           ) 
84,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
89,087 		 100
[  88.9]
100,210 
100,000 
e (　           ) 
77,785  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
80,930 		 100
[  81.5]
99,301 
99,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



徳島 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,585,833 
5,088,747 
19,497,086 
19,250,700 
246,386 		 （　0.9476）
233,475 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,764,796 円　　　　（　      5,450 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 323.23 Ｓ5 1,330.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 76 ％   200 ％   200 ％   874 ㎡     23.5 m x   37.5 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場、画地条件を検討し、１階が店舗２戸、２～５階が２ＬＤＫタイプの共同住宅１９戸を想定した。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 建築想定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
308.48 
92.4 
285.00 
2,565 
731,025 		 4.0  2,924,100 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
268.02 
93.4 
250.42 
1,450 
363,109 		 2.0  726,218 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
217.94 
91.9 
200.34 
1,470 
294,500 		 2.0  589,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,330.48 
92.9 
1,236.60 

2,114,852 		 5,691,754 
0 
⑨年額支払賃料      2,114,852 円　×　12ヶ月　＝　      25,378,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,378,224 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,565,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,532,331 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,691,754 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,585,833 円　　　　（　        28,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-14102		 1,936  
(   1,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,574 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,565 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-14103		 2,339  
(   2,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,752 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,335,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 782,947 円  　　　       26,098,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      200,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,236,100 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,088,747 円　（　　　　　　         5,822 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　   1,330.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,250,700 円  
（　　　　　        22,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,585,833 円      
②総費用 5,088,747 円      
③純収益　①－② 19,497,086 円      
④建物等に帰属する純収益 19,250,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,386 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 233,475 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,764,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,450 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市南島田町二丁目１１６番１
 4800000159546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-16 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.
鑑定評価額 87,400,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市南島田町２丁目１１６番１
 ②地積
　(㎡)		 874  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(76,200)

1:1.5		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北26m県道 水道 蔵本

990m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   280 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２６ｍ県道 交通

施設		 蔵本駅北西方

990m		 法令

規制		 近商
(76,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模商業施設をはじめとして、小売店舗、飲食店、事業所、住宅等が混在する主要幹線道路沿いに形成された
路線商業地域である。当面は現状の利用を維持しつつ、地価動向は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,950 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は徳島市内の幹線道路沿い等を中心として形成された商業地域が該当する。主たる需要者層は、県外事業者
、地元事業者のほか、個人事業者等も想定される。郊外型路面店、複合スーパーのほか事業所等も建ち並び、隣接する
石井町、藍住町等との接続も良い路線であるが、事業用地の取引動向としてはやや緩慢さも見受けられる。中心となる
価格帯（総額）は規模によって異なるが、取引単価としては坪あたり３０～３５万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線道路沿いの商業地域であり、自己用事業用地としての取引が多く、テナントからの賃料収入に基づく収
益性を重視した収益価格が市場価格の形成に与える影響は限定的である。比準価格は価格牽連性の高い実際の取引事例
との比較検討の過程を経て試算されており信頼性は高い。従って、実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 99,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にある。市内の不動
産市況は需要が多い市街地中心部と郊外部で
格差があり、金利、物価、建築費動向の影響
は注視を要する。

幹線道路沿いに各種店舗、事業所、住宅等が
混在する商業地域で付近の利用状況や地域要
因等に特段の変動はなく、地価動向はやや弱
含みである。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-15003		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27m県道、
南西3m、角地
近商

(90,200)
b ２４Ｋ

-12012		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11.5m県道、
南3m、二方路
｢調区｣ 

(70,200)
c ２２Ｃ

-11001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東18m県道、
北4m、西3.5m、
三方路
１住居

(70,200)
d ２４Ｋ

-14116		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m国道、
西3.7m、角地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
143,458 		 100
[ 140.0]
102,470 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
50,864  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
56,346 		 100
[  57.2]
98,507 
98,500 
c (　           ) 
77,785  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.7]
83,874 		 100
[  80.7]
103,933 
104,000 
d (　           ) 
84,694  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
82,867 		 100
[  82.8]
100,081 
100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -9.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



徳島 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,562,764 
5,088,230 
19,474,534 
19,250,700 
223,834 		 （　0.9476）
212,105 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,328,673 円　　　　（　      4,950 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 323.23 Ｓ5 1,330.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 76 ％   200 ％   200 ％   874 ㎡     23.5 m x   37.5 m  前面道路：県道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の需給動向を勘案し、１階店舗、２階以上は２ＬＤＫ（１９戸）を想定した。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 建築計画による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
308.48 
92.4 
285.00 
2,567 
731,595 		 3.0  2,194,785 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
268.02 
93.4 
250.42 
1,450 
363,109 		 2.0  726,218 
0.0  0 

 5～ 5		 居宅
217.94 
91.9 
200.34 
1,460 
292,496 		 2.0  584,992 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,330.48 
92.9 
1,236.60 

2,113,418 		 4,958,431 
0 
⑨年額支払賃料      2,113,418 円　×　12ヶ月　＝　      25,361,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,361,016 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,564,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,516,155 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,958,431 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,562,764 円　　　　（　        28,104 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-14103		 2,339  
(   2,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,599 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,573 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,567 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-11004		 2,476  
(   2,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,547 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,335,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 782,430 円  　　　       26,081,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      200,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,236,100 円  　　　　    267,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       267,000 円  　　　　    267,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,088,230 円　（　　　　　　         5,822 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 267,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　   1,330.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,250,700 円  
（　　　　　        22,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,562,764 円      
②総費用 5,088,230 円      
③純収益　①－② 19,474,534 円      
④建物等に帰属する純収益 19,250,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 223,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,328,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,950 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市南島田町二丁目１１６番１
 4800000159546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考