別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
徳島 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-14 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市住吉５丁目２７９番７
｢住吉５－８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 店舗、営業所等が増
えつつある路線商業
地域		 北東21m県道、東側道 水道、ガス 徳島

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   500 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 吉野川堤防下に並走する県道
南側沿線の路線商業地域		 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 徳島駅北東方

3.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 顧客交通量と安定した背後住宅地が確保されている他、北方は広大な河川敷を擁するロケーションとも相俟って
用途の多様性の高い商業地としても一定の市場人気を保持。今後地価水準は安定推移を指向すると予測。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は市中心部からその周辺の幹線道沿い路線商業街の圏域。中心的需要者は県内法人や個人事業者等。国道
１１号に接続し東環状道路や徳島沖洲Ｉ．Ｃ．方面へ至る片側２車線の幹線で常時自動車交通量は多い。直近背後に市
場人気の高い住吉地区住宅街が控え当近隣は徐々に繁華性を高めている。中央分離帯が配された沿線の南側は商業地利
用が可能で稀少性も生じつつあるが、定期借地の利用形態の普及もあり取引の顕在化はなく中心価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は事例収集の範囲を市内幹線道沿線とし、できる限り最新のものを採用した上で、各事例を十分比較検討し
得た。収益価格は店舗兼共同住宅も見られる中、建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく、純
収益が圧縮されたことからかなり低位に求められた。従って、より実証性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考に
留め、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.2]		 [103.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 買物行動の広域・多様化で商業形態が過渡期
の中、新型コロナの影響は既に解消され、総
じて商業地に対する投資意欲は回復基調にあ
る。

穏やかながら繁華性が高まりつつある市街地
内幹線道沿いにあり、人気の住吉・城東地区
住宅街にも近接し、商業地として一定の有効
需要を保持。

個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的
画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用
効率に優る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-15003		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27m県道、
南西3m、角地
近商

(90,200)
b ２４Ｋ

-14116		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m国道、
西3.7m、角地
近商

(80,200)
c ２２Ｃ

-13025		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m県道、
西4.7m、
二方路
商業

(73,325)
d ２４Ｋ

-18005		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12.1m県道、
北4m、二方路
準工

(60,200)
e ２３Ｃ

-19004		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
142,459 		 100
[ 138.7]
102,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
84,694  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
83,436 		 100
[  81.4]
102,501 
106,000 
c (　           ) 
87,565  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[  78.5]
123,198 		 100
[ 124.1]
99,273 
102,000 
d (　           ) 
90,684  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
110,612 		 100
[ 103.4]
106,975 
110,000 
e (　           ) 
107,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
112,998 		 100
[ 109.3]
103,383 
106,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -21.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



徳島 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例を得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,468,964 
721,184 
2,747,780 
2,631,650 
116,130 		 （　0.9476）
110,045 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,245,816 円　　　　（　     10,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   206 ㎡     16.5 m x   13.5 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺利用状況，賃貸需要，画地条件等から１階店舗、２～３階６０㎡程度×２戸（２ＬＤＫ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域の標準的な建物想定（外階段）による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
2,415 
144,900 		 3.0  434,700 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,350 
81,000 		 2.0  162,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

306,900 		 758,700 
0 
⑨年額支払賃料        306,900 円　×　12ヶ月　＝　       3,682,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,682,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       220,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,461,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           758,700 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,468,964 円　　　　（　        16,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２ＫＡ
　　　　-8001		 1,930  
(   1,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,415 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３ＣＡ
　　　　-18002		 2,036  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 110,484 円  　　　        3,682,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      305,600 円  　　　　     36,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         721,184 円　（　　　　　　         3,501 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,631,650 円  
（　　　　　        12,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,468,964 円      
②総費用 721,184 円      
③純収益　①－② 2,747,780 円      
④建物等に帰属する純収益 2,631,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 116,130 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 110,045 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,245,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市住吉五丁目２７９番７
 4800000210669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-14 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市住吉５丁目２７９番７
｢住吉５－８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 店舗、営業所等が増
えつつある路線商業
地域		 北東21m県道、東側道 水道、ガス 徳島

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   500 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 徳島駅北東方

3.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の東方、吉野川右岸堤防直下に整備された県道沿いの路線地域。比較的新しい片側沿接の地域であり
、繁華性はそれほど高くない。今後の地価水準は概ね安定的に推移することを予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,730 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市の中心部と郊外を連絡する幹線道路沿いの商業地域一円で、代替性が高いのは足元商圏型の路線商業地
である。需要者はサービス店舗等を運営する事業者や家賃・地代を目的とする投資家が想定される。片側沿接の地域で
あり繁華性はそれほど高くない。足元ではコロナ禍の影響からほぼ脱却し入居需要は回復してきている。取引の数が少
なく規模もばらつきがあるため、需要の中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の取引が少ないなか、各取引事例について取引の内容等を的確に判断して求めており、実証的で説
得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃料の遅行性による収益
の頭打ちを反映しており、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な比準価格を重視し、収
益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.3]		 [103.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後、経済活動の回復に
合わせて商業地の需要も回復しているが、物
価高や金融引き締めの影響もあり先行きには
予断を許さない。

ネット通販等の新しい商業形態の普及によっ
て競争環境は厳しさを増しているが、一般的
要因の影響のもと、足元の地価水準は底打ち
しつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ

-19003		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15.8m市
道、北西4m、
角地
１住居

(70,200)
b ２４Ｋ

-15008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
西4m、角地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ

-14116		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東24m国道、
西3.7m、角地
近商

(80,200)
d ２４Ｋ

-15003		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27m県道、
南西3m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,047  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
119,376 		 100
[ 108.5]
110,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
142,163  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
126,570 		 100
[ 121.8]
103,916 
107,000 
c (　           ) 
84,694  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
82,227 		 100
[  83.2]
98,831 
102,000 
d (　           ) 
143,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
139,001 		 100
[ 140.1]
99,216 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +11.5
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



徳島 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,456,090 
720,774 
2,735,316 
2,631,650 
103,666 		 （　0.9476）
98,234 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,004,776 円　　　　（　      9,730 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   206 ㎡     16.5 m x   13.5 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の利用状況及び賃貸需要等を考慮して、１階店舗、２～３階２ＬＤＫ×２戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
2,426 
145,560 		 3.0  436,680 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,335 
80,100 		 2.0  160,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

305,760 		 757,080 
0 
⑨年額支払賃料        305,760 円　×　12ヶ月　＝　       3,669,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,669,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       220,147 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,448,973 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           757,080 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,456,090 円　　　　（　        16,777 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-14102		 1,936  
(   1,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,432 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,426 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２ＫＡ
　　　　-8001		 1,930  
(   1,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 110,074 円  　　　        3,669,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      305,600 円  　　　　     36,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         720,774 円　（　　　　　　         3,499 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,631,650 円  
（　　　　　        12,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,456,090 円      
②総費用 720,774 円      
③純収益　①－② 2,735,316 円      
④建物等に帰属する純収益 2,631,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 103,666 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 98,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          477 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,004,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,730 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市住吉五丁目２７９番７
 4800000210669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考