別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-13 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市八百屋町２丁目７番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

2:1		 事務所

ＳＲＣ12		 金融関連の中高層事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 北東33m国道、三方路 水道、ガス、下水 徳島

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 徳島駅に近い事務所街 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 徳島駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県内屈指の事務所街で、地域要因に特段の変化はない。市況は回復傾向にあり、賃貸需要、土地需要ともに回復
していることから、需給は概ね均衡しており、今後、地価の反転を伺う状況にある。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は徳島駅を中心とする徳島中心市街地である。需要者の中心は県内外の法人及び個人投資家等である。徳島
駅から近く、交通量の多い国道１９２号沿いにあって、県内屈指の事務所街を形成しており、新規投資の取り込みやす
い優れた立地環境にある。新規需要は回復してきていることから、需給は概ね均衡している。供給が少ないことや、既
成市街地にあるため、建物付の取引が多く中心価格帯が把握しづらいが、相場観は８０～９０万円／坪前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある事例を重視するとともに、他の事例も関連付けて試算を行っており、市場性を反映し
た説得力のある価格が得られた。一方、県内屈指の事務所街であるが、投資採算に見合うほどの事務所の賃貸需要は見
られず、収益価格は低位に求められた。自己使用の需要が中心で、市場性がより重視されるため、本件においては、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    366,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[148.5]		 [101.0]
100		 250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、新規投資の動
きもある一方で、物価高の影響等により、大
勢は様子見の姿勢が継続しており、二極化傾
向にある。

賃貸需要は回復しているほか、安定した地域
性から、新規投資の取り込みやすい環境にあ
って土地需要は回復しており、需給は均衡し
ている。

接面状況（三方路地）について優位性が認め
られる。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-12018		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２３Ｃ

-12028		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東33m国道、
南西1.5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３Ｃ

-1006		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15.2m市道、
北19.6m、
角地
商業

(100,400)
d ２３Ｋ

-2015		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e ２４Ｋ

-11011		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
西5.9m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  80.2]
250,726 		 100
[ 100.0]
250,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
253,000 
b (　           ) 
159,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 101.0]
263,457 		 100
[ 103.0]
255,783 
258,000 
c (　           ) 
151,231  		 100
[ 120.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
126,919 		 100
[  56.9]
223,056 
225,000 
d (　           ) 
121,925  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
143,154 		 100
[  54.5]
262,668 
265,000 
e (　           ) 
155,658  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
150,218 		 100
[  58.7]
255,908 
258,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    254,000 円／㎡]  



徳島 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

165,667,111 
35,354,632 
130,312,479 
123,904,000 
6,408,479 		 （　0.9234）
5,917,590 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    118,351,800 円　　　　（　     85,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 900.00 ＳＲＣ8 7,281.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,377 ㎡     50.0 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の賃貸需要、画地条件等を考慮し、各階２戸（事務所）を想定した。 ⑦有効率　  77.3 ％
の理由		 建築計画による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
900.00 
70.0 
630.00 
3,187 
2,007,810 		 5.0  10,039,050 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
900.00 
75.0 
675.00 
2,800 
1,890,000 		 3.0  5,670,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
900.00 
80.0 
720.00 
2,600 
1,872,000 		 3.0  5,616,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,281.00 
77.3 
5,625.00 

15,129,810 		 49,405,050 
0 
⑨年額支払賃料     15,129,810 円　×　12ヶ月　＝　     181,557,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,625.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       181,557,720 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,340,195 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 165,217,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,405,050 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         449,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     165,667,111 円　　　　（　       120,310 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３ＣＡ
　　　　-2001		 2,998  
(   2,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,359 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,187 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３ＣＡ
　　　　-2005		 2,426  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
3,171 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,800,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,446,732 円  　　　      181,557,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,847,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,740,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,354,632 円　（　　　　　　        25,675 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9234    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,760,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   7,281.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,904,000 円  
（　　　　　        89,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 165,667,111 円      
②総費用 35,354,632 円      
③純収益　①－② 130,312,479 円      
④建物等に帰属する純収益 123,904,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,408,479 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,917,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,297 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,351,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市八百屋町二丁目７番２
 4800000330610-0000
2 　徳島市八百屋町二丁目８番１
 4800000330611-0000
3 　徳島市八百屋町二丁目８番２
 4800000330612-0000
4 　徳島市八百屋町二丁目８番３
 4800000330613-0000
5 　徳島市八百屋町二丁目８番４
 4800000330614-0000
6 　徳島市八百屋町二丁目９番
 4800000330615-0000
7 　徳島市八百屋町二丁目１０番
 4800000330616-0000
8 　徳島市八百屋町二丁目１１番
 4800000330617-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
徳島 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-13 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市八百屋町２丁目７番２外
 ②地積
　(㎡)		 1,377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

2:1		 事務所

ＳＲＣ12		 金融関連の中高層事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 北東33m国道、三方路 水道、ガス、下水 徳島

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ徳島駅前広場至近の幹線
国道沿いオフィス街区に存す
る。		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 徳島駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナでの客足低下の収益減や勤務形態の変化等で中心部のオフィス需要は依然不透明だが近年までの投下
資本は大きく商環境が整った業務エリアとして稀少で今後地価水準は概ね安定傾向を示していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は幹線国道沿線並びに市内全域や隣接市町に及ぶ路線商業街の圏域。主な需要者は全県あるいは全国展開
する県内外法人事業者や投資家等。ＪＲ徳島駅にも近い好立地商環境から県内の核となる多くの企業が存する業務集積
地として稀少で一定の市場人気を保持する。新型コロナによる需要へのマイナス圧力による有効需要減退の影響は、概
ね解消されているといえる。中心となる価格帯は単価ベースで８０万円／坪程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、できる限り最新の事例を採用した上で、各事例を十分比較検討し得た。収益価格については特に投資家
は収益性に着目する地域性にあるが建築資材高騰で賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく、純収益が圧縮される
等から収益確保幅が縮減され低位に求められた。従って、より市場の実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    366,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[148.0]		 [101.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 買物行動の広域・多様化で商業形態が過渡期
の中、新型コロナの影響は既に解消され、総
じて商業地に対する投資意欲は回復基調にあ
る。

環境条件等の変化は特に見られない。県内屈
指の中心業務地区として稀少性を有しオフィ
スビルのテナント需要は回復傾向を示す。


個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的
画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用
効率に優る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-12018		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２３Ｃ

-12028		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東33m国道、
南西1.5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３Ｃ

-19008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２２Ｃ

-19015		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
東7.6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.9]
251,684 		 100
[ 100.0]
251,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
159,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  63.0]		 100
[ 101.0]
250,912 		 100
[ 101.0]
248,428 
251,000 
c (　           ) 
183,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.1]
215,972 		 100
[  85.0]
254,085 
257,000 
d (　           ) 
151,460  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
148,193 		 100
[  58.6]
252,889 
255,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    254,000 円／㎡]  



徳島 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

165,522,038 
35,349,869 
130,172,169 
123,904,000 
6,268,169 		 （　0.9234）
5,788,027 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    115,760,540 円　　　　（　     84,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 900.00 ＳＲＣ8 7,281.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,377 ㎡     50.0 m x   27.5 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、１～８階を事務所と想定した。 ⑦有効率　  77.3 ％
の理由		 地域の標準的な建物想定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
900.00 
70.0 
630.00 
3,166 
1,994,580 		 5.0  9,972,900 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
900.00 
75.0 
675.00 
2,800 
1,890,000 		 3.0  5,670,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
900.00 
80.0 
720.00 
2,600 
1,872,000 		 3.0  5,616,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,281.00 
77.3 
5,625.00 

15,116,580 		 49,338,900 
0 
⑨年額支払賃料     15,116,580 円　×　12ヶ月　＝　     181,398,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,625.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で十分担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       181,398,960 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,325,906 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 165,073,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,338,900 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         448,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     165,522,038 円　　　　（　       120,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３ＫＡ
　　　　-2002		 2,334  
(   2,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 95.0]
3,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,179 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,166 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-5001		 2,835  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
3,279 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,800,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,441,969 円  　　　      181,398,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,847,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,740,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      35,349,869 円　（　　　　　　        25,672 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9234    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,760,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   7,281.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,904,000 円  
（　　　　　        89,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 165,522,038 円      
②総費用 35,349,869 円      
③純収益　①－② 130,172,169 円      
④建物等に帰属する純収益 123,904,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,268,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,788,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,760,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市八百屋町二丁目７番２
 4800000330610-0000
2 　徳島市八百屋町二丁目８番１
 4800000330611-0000
3 　徳島市八百屋町二丁目８番２
 4800000330612-0000
4 　徳島市八百屋町二丁目８番３
 4800000330613-0000
5 　徳島市八百屋町二丁目８番４
 4800000330614-0000
6 　徳島市八百屋町二丁目９番
 4800000330615-0000
7 　徳島市八百屋町二丁目１０番
 4800000330616-0000
8 　徳島市八百屋町二丁目１１番
 4800000330617-0000
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考