別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
徳島 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　上垣　小織   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市福島１丁目３８９番１
｢福島１－７－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗、銀
行等が混在する既成
商業地域		 北22m県道 水道、ガス、下水 徳島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 徳島駅東方

1.6km		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 　徳島市中心部と渭東地区を結ぶ幹線道路沿いの商業地域で、店舗、事務所、併用住宅が見られ、近隣では都市
計画道路事業も進捗しており、中心市街地に近い商業地の需要は概ね安定している。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,910 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は徳島市中心市街地近郊から外縁部に位置する幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は事業用地取得
目的の県内法人、個人事業者が想定される。徳島市中心部と渭東地区、沖洲地区を結ぶ幹線道路沿いの商業地域で近隣
地域周辺はやや店舗連担性や高度利用に劣り住宅等も混在するが、近隣で都市計画道路事業も進捗しており、地価は安
定してきている。中心となる価格は㎡当り１２～１３万円前後が見込まれるが画地規模によりバラつきが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　取引事例は徳島市東部の幹線道路沿いの商業地を中心に収集し、規範性の高い取引価格を試算できた。一方収益価格
については、当該地域は店舗連担性に劣り低層建物利用が多く土地の有効利用度が低い上に、建築費の高騰により高コ
ストとなる収益建物を新規に建築することは採算に見合わず低位に試算された。よって取引事例により求めた比準価格
を標準として収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の生産活動、個人消費等の経済情勢は比
較的堅調であるが、物価高、人件費の高騰や
人手不足等の影響が懸念され先行きに注視す
る必要がある。

西方至近の都市計画道路整備、東方の環状線
高架工事等周辺道路交通網の整備が徐々に進
捗している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-15008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
西4m、角地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ

-1001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
南1.8m、
二方路
商業

(80,400)
c ２４Ｋ

-1002		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.9m市道、
南1.8m、
二方路
商業

(90,354)
d ２４Ｋ

-15003		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27m県道、
南西3m、角地
近商

(90,200)
e ２４Ｋ

-11011		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
西5.9m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,163  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
129,051 		 100
[ 101.5]
127,144 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
172,403  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
172,403 		 100
[ 134.6]
128,085 
128,000 
c (　           ) 
143,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,996 		 100
[ 110.2]
130,668 
131,000 
d (　           ) 
143,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
141,753 		 100
[ 128.9]
109,971 
110,000 
e (　           ) 
155,658  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
146,467 		 100
[ 133.3]
109,878 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



徳島 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,969,267 
1,327,098 
4,642,169 
4,600,960 
41,209 		 （　0.9468）
39,017 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　        780,340 円　　　　（　      4,910 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 106.84 Ｓ3 311.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   159 ㎡      8.1 m x   19.4 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の賃貸需要を勘案し、１階店舗、２～３階事務所を想定 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 建物想定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.00 
84.9 
83.19 
2,572 
213,965 		 3.0  641,895 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
106.84 
86.1 
92.03 
1,800 
165,654 		 3.0  496,962 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
106.84 
86.1 
92.03 
1,800 
165,654 		 3.0  496,962 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
311.68 
85.7 
267.25 

545,273 		 1,635,819 
0 
⑨年額支払賃料        545,273 円　×　12ヶ月　＝　       6,543,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,543,276 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,954,381 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,635,819 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,969,267 円　　　　（　        37,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２ＫＡ
　　　　-21001		 2,317  
(   2,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,572 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-17101		 2,501  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,581 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 316,000 円  　　　　     63,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 196,298 円  　　　        6,543,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,300 円  　　　　     63,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,327,098 円　（　　　　　　         8,347 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     311.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,600,960 円  
（　　　　　        28,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,969,267 円      
②総費用 1,327,098 円      
③純収益　①－② 4,642,169 円      
④建物等に帰属する純収益 4,600,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 41,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,017 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        780,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,910 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市福島一丁目３８９番１
 4800000310550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市福島１丁目３８９番１
｢福島１－７－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗、銀
行等が混在する既成
商業地域		 北22m県道 水道、ガス、下水 徳島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 徳島駅東方

1.6km		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該路線沿いは店舗、事務所、併用住宅のほか、寺社、公共施設も見られる。交通量は比較的多いが店舗連担性
はやや低位である。当面は現状利用を維持しつつ、地価動向は概ね横ばいで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,010 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は徳島市内の幹線道路及び準幹線道路沿いに形成された商業地域が該当する。主たる需要者層は地元企業や
個人事業者等が想定される。市中心部と東沖洲地区を結ぶ主要幹線道路であり交通量は比較的多い路線であるが、中小
規模の店舗、事業所が中心で背後の住宅地域が主たる商圏となる。事業用地の需給動向・地価動向は概ね横ばいと見ら
れる。市場における中心価格帯（総額）は規模によって異なるが、概ね坪当たり４０万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線道路沿いの商業地域であり、自己用事業用地としての取引が多く、テナントからの賃料収入に基づく収
益性を重視した収益価格が市場価格の形成に与える影響は限定的である。比準価格は価格牽連性の高い実際の取引事例
との比較検討の過程を経て試算されており信頼性は高い。従って、実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、収益
価格は参考にとどめ、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.8]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にある。市内の不動
産市況は需要が多い市街地中心部と郊外部で
格差があり、金利、物価、建築費動向の影響
は注視を要する。

近隣で都市計画道路の整備事業が進行中であ
り、一部区間は道路形態が整備されつつある
が、現時点で供用開始時期は未確定である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-1001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
南1.8m、
二方路
商業

(80,400)
b ２４Ｋ

-15008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
西4m、角地
商業

(90,400)
c ２３Ｋ

-2016		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d ２４Ｋ

-11011		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
西5.9m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,403  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
170,696 		 100
[ 133.9]
127,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
142,163  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
127,798 		 100
[ 102.0]
125,292 
125,000 
c (　           ) 
127,205  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
133,097 		 100
[ 109.1]
121,995 
122,000 
d (　           ) 
155,658  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
147,356 		 100
[ 129.5]
113,788 
114,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



徳島 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,970,176 
1,327,128 
4,643,048 
4,600,960 
42,088 		 （　0.9468）
39,849 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　        796,980 円　　　　（　      5,010 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 106.84 Ｓ3 311.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   159 ㎡      8.1 m x   19.4 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域における需給動向を勘案し、１階店舗、２階～３階事務所を想定した。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 建物想定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.00 
84.9 
83.19 
2,573 
214,048 		 3.0  642,144 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
106.84 
86.1 
92.03 
1,800 
165,654 		 3.0  496,962 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
106.84 
86.1 
92.03 
1,800 
165,654 		 3.0  496,962 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
311.68 
85.7 
267.25 

545,356 		 1,636,068 
0 
⑨年額支払賃料        545,356 円　×　12ヶ月　＝　       6,544,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     267.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,544,272 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       588,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,955,288 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,636,068 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,888 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,970,176 円　　　　（　        37,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-11004		 2,476  
(   2,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,645 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,579 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,573 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-14103		 2,339  
(   2,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,512 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 316,000 円  　　　　     63,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 196,328 円  　　　        6,544,272　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,300 円  　　　　     63,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,200 円  　　　　     63,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,327,128 円　（　　　　　　         8,347 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     311.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,600,960 円  
（　　　　　        28,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,970,176 円      
②総費用 1,327,128 円      
③純収益　①－② 4,643,048 円      
④建物等に帰属する純収益 4,600,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,088 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          251 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        796,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,010 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市福島一丁目３８９番１
 4800000310550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考