別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.
鑑定評価額 89,400,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市中洲町１丁目４４番外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 中高層ビル、店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 西30m国道、三方路 水道、ガス、下水 徳島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 徳島駅南東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに事務所ビル、官公署等が建ち並ぶ事務所ビル街。官公署と民間事務所が混在する業務系商業地として
今後も安定的に推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心部の商業地域一円であり、とりわけ代替性が高いのは幹線道路沿いの業務系商業地である。
需要者は各種事業者のほか家賃収入を目的とする投資家等である。コロナ禍の影響からほぼ脱却し土地取引やテナント
需要は戻りつつある。現況は中高層の事務所ビルが多いが、最近の建設事例としては賃貸マンションが多い。取引自体
が少ないため需要価格帯を総額で指摘することは難しいが、単価の世評相場は１坪当たり７０万円程度の水準にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内をやや広範囲に探索して取引事例を採用したが、個々の代替性や規範性を的確に判断して求め
ており、実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃料
の遅行性による収益の頭打ちを反映しており、価格の規範性は比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的
な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    366,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[187.0]		 [105.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後、経済活動の回復に
合わせて商業地の需要も回復しているが、物
価高や金融引き締めの影響もあり先行きには
予断を許さない。

国道沿いに形成された官公署の多い業務系商
業地。近年裁判所や警察署が建て替えられた
ほか、現在国の合同庁舎の建設が進められて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-12018		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２３Ｃ

-19008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４Ｋ

-1001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
南1.8m、
二方路
商業

(80,400)
d ２４Ｋ

-11011		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
西5.9m、角地
商業

(100,400)
e ２３Ｃ

-2003		 徳島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.7m市道、
東5.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,348)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
236,309 		 100
[ 119.5]
197,748 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
183,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
175,878 		 100
[  88.0]
199,861 
210,000 
c (　           ) 
172,403  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
170,696 		 100
[  85.4]
199,878 
210,000 
d (　           ) 
155,658  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
148,246 		 100
[  76.0]
195,061 
205,000 
e (　           ) 
161,514  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
153,823 		 100
[  75.7]
203,201 
213,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



徳島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,705,352 
10,235,508 
38,469,844 
37,419,200 
1,050,644 		 （　0.9468）
994,750 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     19,895,000 円　　　　（　     46,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 352.00 Ｓ8 2,532.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   432 ㎡     17.2 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用を踏まえ、フロア貸しの事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
352.00 
68.8 
242.00 
2,645 
640,090 		 5.0  3,200,450 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
352.00 
75.0 
264.00 
2,400 
633,600 		 5.0  3,168,000 
0.0  0 
塔屋
 8～ 8		 機械室
68.76 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,532.76 
72.1 
1,826.00 

4,441,690 		 22,208,450 
0 
⑨年額支払賃料      4,441,690 円　×　12ヶ月　＝　      53,300,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,826.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,300,280 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,797,025 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,503,255 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,208,450 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,705,352 円　　　　（　       112,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-17101		 2,501  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]
2,686 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,656 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,645 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-5001		 2,835  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,625 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,599,008 円  　　　       53,300,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      733,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,304,700 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,235,508 円　（　　　　　　        23,693 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   2,532.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,419,200 円  
（　　　　　        86,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,705,352 円      
②総費用 10,235,508 円      
③純収益　①－② 38,469,844 円      
④建物等に帰属する純収益 37,419,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,050,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 994,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,303 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,895,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市中洲町一丁目４４番
 4800000245907-0000
2 　徳島市中洲町一丁目４５番２
 4800000245909-0000
3 　徳島市中洲町一丁目４５番３
 4800000245910-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
徳島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.
鑑定評価額 89,400,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市中洲町１丁目４４番外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 事務所

ＲＣ7		 中高層ビル、店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 西30m国道、三方路 水道、ガス、下水 徳島

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 徳島駅南東方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いで官公庁の多い商業地域である。近年は、事務所ビル等の需要が弱く新規の建設はみられない。周
辺で進められていた音楽ホール等の新設事業は中止された。当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、徳島駅周辺の中心市街地内の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である
。当地域は、国道５５号沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ事務所街である。近時は、国道沿いに警察署、賃貸マ
ンション等が建設され、周辺の同一路線沿いには法務合同庁舎が建設中であるが、新規にテナントビルを供給するほど
の事務所需要は見込めない。中古建物付の取引が多いが、中心となる価格帯は、土地のみで坪７０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、事務所街であるが、収益物件への投資意欲は低調で、近時において新規の事務所ビルの供給はみられない。
土地取引においては、自用目的の需要が中心で、収益性を検討しつつも、立地上の希少性から、市場の需給動向により
価格が形成される傾向にある。このため、市場性をより反映する比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    366,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[186.5]		 [105.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 事務所街においては、リモートワーク等の普
及、支店等の縮小、人口の減少等に伴う地域
経済の縮小により、事務所需要は先細り感が
ある。

周辺に官公庁が多く、事務所需要は概ね堅調
である。近時は人流が回復しつつあり、地価
は概ね横ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-11011		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
西5.9m、角地
商業

(100,400)
b ２４Ｋ

-1001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
南1.8m、
二方路
商業

(80,400)
c ２４Ｋ

-12018		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２３Ｋ

-2015		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,658  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
148,246 		 100
[  76.0]
195,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
172,403  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
170,696 		 100
[  85.5]
199,644 
210,000 
c (　           ) 
191,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  80.2]
250,726 		 100
[ 126.9]
197,578 
207,000 
d (　           ) 
121,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
143,441 		 100
[  72.0]
199,224 
209,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -19.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



徳島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,835,391 
10,239,778 
38,595,613 
37,419,200 
1,176,413 		 （　0.9468）
1,113,828 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     22,276,560 円　　　　（　     51,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 352.00 Ｓ8 2,532.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   432 ㎡     17.2 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階共にフロア貸しを想定 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 建物想定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
352.00 
68.8 
242.18 
2,692 
651,949 		 5.0  3,259,745 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
352.00 
75.0 
264.00 
2,400 
633,600 		 5.0  3,168,000 
0.0  0 
塔屋
 8～ 8		 機械室
68.76 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,532.76 
72.1 
1,826.18 

4,453,549 		 22,267,745 
0 
⑨年額支払賃料      4,453,549 円　×　12ヶ月　＝　      53,442,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,826.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,442,588 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,809,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,632,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,267,745 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         202,636 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,835,391 円　　　　（　       113,045 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-17101		 2,501  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]
2,862 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３ＣＡ
　　　　-2005		 2,426  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 90.0]
2,543 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,603,278 円  　　　       53,442,588　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      733,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,304,700 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,239,778 円　（　　　　　　        23,703 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   2,532.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0728     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,419,200 円  
（　　　　　        86,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,835,391 円      
②総費用 10,239,778 円      
③純収益　①－② 38,595,613 円      
④建物等に帰属する純収益 37,419,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,176,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,113,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,276,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市中洲町一丁目４４番
 4800000245907-0000
2 　徳島市中洲町一丁目４５番２
 4800000245909-0000
3 　徳島市中洲町一丁目４５番３
 4800000245910-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考