別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.
鑑定評価額 62,600,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 83,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市昭和町６丁目２９番１外
 ②地積
　(㎡)		 602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 南西12m県道 水道、下水 阿波富田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 阿波富田駅南東方

1.3km		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 徳島市中心市街地から郊外に所在する商業地域として今後とも継続すると予測する。取引自体はやや少ないもの
の、値頃感もあり、地価は緩やかな回復基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は徳島市中心市街地から郊外に所在する商業地域である。需要者の中心は県内の法人及び個人事業者と考え
られる。取引自体はやや少ないものの、値頃感もあり、新型コロナ等の影響から基本的には緩やかな回復基調にあるも
のと判断される。市場の中心価格帯については、取引自体がやや少ないため、把握が困難ではあるが、坪単価にして３
５万円程度が一応の目安と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引自体がやや少ないため、事例収集の範囲を拡大した結果、類似地域において、比較的広幅の街路沿いに所在する信
頼性のある取引事例がまずまず収集し得た。一方、標準地は収益性の重視される商業地域に所在するものの、建物建築
費の高騰等から、収益性の確保が非常に困難な状況にある。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 徳島市の地価は、住宅地・商業地ともに、新
型コロナ等の影響から基本的に回復基調。建
築費高騰等の影響も、現段階では、さほど顕
在化していない。

取引自体はやや少ないものの、値頃感もあり
、新型コロナ等の影響から基本的には緩やか
な回復基調にあるものと判断される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｃ

-18007		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22.2m国道、
東1.8m、
二方路
商業

(90,400)
b ２４Ｋ

-15003		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27m県道、
南西3m、角地
近商

(90,200)
c ２３Ｋ

-2017		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d ２３Ｋ

-2019		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11.7m県
道、中間画地
近商

(80,300)
e ２２Ｃ

-13025		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m県道、
西4.7m、
二方路
商業

(73,325)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,938  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,938 		 100
[ 118.3]
105,611 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
143,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
144,763 		 100
[ 139.8]
103,550 
104,000 
c (　           ) 
114,881  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
134,749 		 100
[ 129.0]
104,457 
104,000 
d (　           ) 
83,313  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
103,933 		 100
[ 100.0]
103,933 
104,000 
e (　           ) 
87,565  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  82.6]
131,719 		 100
[ 118.3]
111,343 
111,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



徳島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,178,051 
2,915,668 
11,262,383 
10,887,100 
375,283 		 （　0.9476）
355,618 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,257,510 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 283.80 Ｓ4 766.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   602 ㎡     26.7 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２～４階共同住宅。地域の標準的使用を勘案の上想定。 ⑦有効率　  96.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.55 
97.6 
255.39 
2,264 
578,203 		 3.0  1,734,609 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
168.44 
96.3 
162.28 
1,390 
225,569 		 1.0  225,569 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
766.87 
96.8 
742.23 

1,254,910 		 2,411,316 
0 
⑨年額支払賃料      1,254,910 円　×　12ヶ月　＝　      15,058,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     742.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,058,920 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       903,535 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,155,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,411,316 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,178,051 円　　　　（　        23,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-2004		 1,779  
(   1,776) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,420 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,264 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３ＫＡ
　　　　-14101		 2,475  
(   2,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,245 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 451,768 円  　　　       15,058,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,600 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,915,668 円　（　　　　　　         4,843 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     766.87 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,887,100 円  
（　　　　　        18,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,178,051 円      
②総費用 2,915,668 円      
③純収益　①－② 11,262,383 円      
④建物等に帰属する純収益 10,887,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 375,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 355,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,257,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市昭和町六丁目２９番１
 4800000174523-0000
2 　徳島市昭和町六丁目２９番２
 4800000174524-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.
鑑定評価額 62,600,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 83,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市昭和町６丁目２９番１外
 ②地積
　(㎡)		 602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 南西12m県道 水道、下水 阿波富田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 阿波富田駅南東方

1.3km		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の南東方、県道沿いに形成された足元商圏型の商業地域である。コロナ禍の影響は減退しテナント需
要は少しずつ戻りつつあり、今後の地価水準は回復が期待される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市の中心部と郊外を連絡する幹線道路沿いの商業地域一円で、代替性が高いのは足元商圏型の路線商業地
である。需要者は店舗等を運営する事業者や家賃・地代を目的とする投資家が想定される。コロナ禍の影響からほぼ脱
却し、土地取引やテナント需要が戻りつつあるほか、対象地周辺では底値感も出てきており、土地の需給動向は安定し
つつある。取引の件数が多くはなく規模もばらつきがあるため、需要の中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内をやや広範囲に探索して取引事例を採用したが、個々の代替性や規範性を的確に判断して試算
しており、実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃
料の遅行性による収益の頭打ちを反映しており、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な
比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　徳島 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 [100.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後、経済活動の回復に
合わせて商業地の需要も回復しているが、物
価高や金融引き締めの影響もあり先行きには
予断を許さない。

ネット通販等の新しい商業形態の普及によっ
て競争環境は厳しさを増しているが、一般的
要因の影響のもと、足元の地価水準は底打ち
しつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３Ｋ

-2015		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２４Ｋ

-15008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
西4m、角地
商業

(90,400)
c ２３Ｃ

-1015		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
北5.8m、角地
商業

(100,400)
d ２４Ｋ

-17110		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,925  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  96.0]		 100
[  95.0]
133,289 		 100
[ 128.2]
103,970 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
142,163  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
126,570 		 100
[ 121.3]
104,345 
104,000 
c (　           ) 
113,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
110,713 		 100
[ 108.8]
101,758 
102,000 
d (　           ) 
104,474  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,474 		 100
[  99.6]
104,894 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



徳島 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,365,421 
2,952,321 
11,413,100 
11,031,300 
381,800 		 （　0.9476）
361,794 		 （  5.2 -  0.3 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,383,551 円　　　　（　     12,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 283.80 Ｓ4 766.87
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   602 ㎡     26.7 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の利用状況及び賃貸需要等を考慮して、１階店舗、２～４階は１ＤＫ×１５戸を想定した。 ⑦有効率　  96.8 ％
の理由		 想定建物試案による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.55 
97.6 
255.39 
2,405 
614,213 		 3.0  1,842,639 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
168.44 
96.3 
162.28 
1,350 
219,078 		 1.0  219,078 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
766.87 
96.8 
742.23 

1,271,447 		 2,499,873 
0 
⑨年額支払賃料      1,271,447 円　×　12ヶ月　＝　      15,257,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     742.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,257,364 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       915,442 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,341,922 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,499,873 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,499 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,365,421 円　　　　（　        23,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１ＫＡ
　　　　-15005		 2,831  
(   2,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,405 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１ＫＡ
　　　　-8002		 2,502  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,338 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 457,721 円  　　　       15,257,364　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,281,300 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,952,321 円　（　　　　　　         4,904 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     766.87 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,031,300 円  
（　　　　　        18,324 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,365,421 円      
②総費用 2,952,321 円      
③純収益　①－② 11,413,100 円      
④建物等に帰属する純収益 11,031,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 381,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 361,794 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          601 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,383,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市昭和町六丁目２９番１
 4800000174523-0000
2 　徳島市昭和町六丁目２９番２
 4800000174524-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考