別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
徳島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 368,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市一番町３丁目２４番
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ3		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 徳島駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 徳島駅前広場に面した商業地
域		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 徳島駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県内最大の繁華街として今後とも継続すると予測する。新型コロナで打撃を受けた賃貸市場において比較的顕著
な回復が見られること等から、当面は新型コロナからの脱却傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ徳島駅から比較的近距離に所在する商業地域等。需要者の中心は県内外の法人及び個人事業者。地価
については、やや不安定な要素も残るが、新型コロナで打撃を受けた賃貸市場において比較的顕著な回復が見られるこ
と等から、新型コロナの影響からほぼ脱却し、直近はやや強含みの状況。市場の中心価格帯については、ＪＲ徳島駅前
広場近辺における取引が少ないこと等から把握が困難だが、坪単価にして１２０～１３０万円程度と推定。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新型コロナの影響からほぼ脱却しつつあるとはいえ、元々から標準地の存するＪＲ徳島駅前広場近辺における取引が少
ないため、地域格差率が大きい事例等も採用せざるを得なかったが、市場の実態は相応に反映されている。一方、標準
地は県内最大の繁華街に所在するが、建物建築費の高騰等から、収益性の確保が困難な状況である。従って、比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　徳島（県） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    366,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 徳島市の地価は、住宅地・商業地ともに、新
型コロナ等の影響から基本的に回復基調。建
築費高騰等の影響も、現段階では、さほど顕
在化していない。

地価については、やや不安定な要素も残るが
、新型コロナで打撃を受けた賃貸市場におけ
る比較的顕著な回復等から、直近はやや強含
みの状況。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-1001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
南1.8m、
二方路
商業

(80,400)
b ２４Ｋ

-12018		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３Ｃ

-19008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２１Ｃ

-1017		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
北6.1m、角地
商業

(100,600)
e ２１Ｃ

-2016		 徳島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南33m国道、
北1.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,403  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
172,403 		 100
[  50.5]
341,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
191,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.0]
251,353 		 100
[  68.0]
369,637 
370,000 
c (　           ) 
183,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
178,439 		 100
[  50.4]
354,046 
354,000 
d (　           ) 
227,977  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
223,910 		 100
[  58.0]
386,052 
386,000 
e (　           ) 
143,165  		 100
[  60.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
234,592 		 100
[  64.6]
363,146 
363,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    371,000 円／㎡]  



徳島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,202,407 
7,238,836 
18,963,571 
17,670,400 
1,293,171 		 （　0.9482）
1,226,185 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     24,523,700 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.00 ＲＣ7 1,062.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   171 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４～７階事務所。地域の標準的使用を勘案の上想定。 ⑦有効率　  67.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
66.1 
95.25 
3,483 
331,756 		 6.0  1,990,536 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
153.00 
68.1 
104.25 
3,250 
338,813 		 6.0  2,032,878 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
153.00 
68.1 
104.25 
2,950 
307,538 		 6.0  1,845,228 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
153.00 
68.1 
104.25 
2,950 
307,538 		 6.0  1,845,228 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,062.00 
67.9 
720.75 

2,208,259 		 13,249,554 
0 
⑨年額支払賃料      2,208,259 円　×　12ヶ月　＝　      26,499,108 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     720.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,162,250 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,661,358 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,579,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,081,836 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,249,554 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,202,407 円　　　　（　       153,230 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３ＣＡ
　　　　-2001		 2,998  
(   2,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
3,896 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,483 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１ＣＡ
　　　　-2003		 3,129  
(   3,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]
3,359 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,255,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,866,136 円  　　　       28,661,358　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      513,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,102,100 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,238,836 円　（　　　　　　        42,332 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　   1,062.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,670,400 円  
（　　　　　       103,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,202,407 円      
②総費用 7,238,836 円      
③純収益　①－② 18,963,571 円      
④建物等に帰属する純収益 17,670,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,293,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,226,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,171 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,523,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市一番町三丁目２４番
 4800000026287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
徳島 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
徳島 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 368,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 徳島市一番町３丁目２４番
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ3		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北東（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 徳島駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 徳島県内の地価最高地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 徳島駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ及び路線バスの発着場として陸上交通の要衝で、県内屈指の繁華街となっている。小売り・飲食・宿泊の商
業施設で構成された商業地域にて、コロナ禍の外出自粛の影響を受けたが、近時は人流の回帰が見受けられる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、市中心部の準高度及びそれに隣接する商業地域。駅前広場にあって、中高層の店舗ビル・ホテル等が
建ち並び県下屈指の繁華街となっている。鉄道・路線バス等の交通機関すべてが集まる交通の要衝で、通勤・通学の人
流が集積している。当該客足から商業施設は、物販・飲食・宿泊の関連が多い。需要者は比較的資本力のある県内外の
企業となっており、その地価は徳島県下最高水準である坪１３０万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、県下最高地との比準にあたり採用事例の地価はいずれも低位にて地域格差は大きくならざるを得なかっ
たが、新しい正常取引の複数事例から求められており近時の地価動向を適正に反映していると判断される。収益性を基
礎とし地価形成される商業地において収益価格は重視すべきであるが、賃料改定に先行する近時の建築費上昇により低
位になったと推察される。これらの検討を踏まえ、収益価格を参考に比準価格を標準として、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　徳島 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    366,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレによる実質賃金の下落を反映して物
販業への人流回帰は鈍いものの、イベントの
再開など宿泊・飲食業を中心に商況は回復傾
向を示している。

百貨店撤退の後遺症が残るが駅前の顧客交通
量は依然多く、根強い潜在的需要の下で、人
流回帰と共に飲食・宿泊関係の収益力が回復
しつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 徳島 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ

-12018		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２３Ｃ

-12028		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東33m国道、
南西1.5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２３Ｃ

-19008		 徳島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４Ｋ

-1001		 徳島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m県道、
南1.8m、
二方路
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  80.2]
250,726 		 100
[  68.3]
367,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
367,000 
b (　           ) 
159,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  62.0]		 100
[ 100.0]
257,508 		 100
[  68.3]
377,025 
377,000 
c (　           ) 
183,792  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
182,514 		 100
[  51.7]
353,025 
353,000 
d (　           ) 
172,403  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
172,403 		 100
[  51.2]
336,725 
337,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 -19.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    371,000 円／㎡]  



徳島 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,108,739 
7,228,593 
18,880,146 
17,670,400 
1,209,746 		 （　0.9482）
1,147,081 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     22,941,620 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
徳島 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 153.00 ＲＣ7 1,062.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   171 ㎡      9.5 m x   18.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的利用及び賃貸需要を考慮して、１～３Ｆ店舗、４～７Ｆ事務所を想定。 ⑦有効率　  67.8 ％
の理由		 建築設計試案による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
66.1 
95.18 
3,473 
330,560 		 6.0  1,983,360 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
153.00 
68.1 
104.19 
3,221 
335,596 		 6.0  2,013,576 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
153.00 
68.1 
104.19 
2,944 
306,735 		 6.0  1,840,410 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
153.00 
68.1 
104.19 
2,944 
306,735 		 6.0  1,840,410 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,062.00 
67.8 
720.32 

2,199,831 		 13,198,986 
0 
⑨年額支払賃料      2,199,831 円　×　12ヶ月　＝　      26,397,972 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     720.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,160,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準費を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,558,932 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,570,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,988,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,198,986 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,111 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,108,739 円　　　　（　       152,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＡ
　　　　-5001		 2,835  
(   2,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
3,570 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,473 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＡ
　　　　-17101		 2,501  
(   2,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,260 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
徳島 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,255,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,855,893 円  　　　       28,558,932　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      513,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,102,100 円  　　　　    251,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.75 /1000
④損害保険料       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       251,000 円  　　　　    251,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,228,593 円　（　　　　　　        42,272 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 251,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　   1,062.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,670,400 円  
（　　　　　       103,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,108,739 円      
②総費用 7,228,593 円      
③純収益　①－② 18,880,146 円      
④建物等に帰属する純収益 17,670,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,209,746 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,147,081 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,941,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 徳島 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　徳島市一番町三丁目２４番
 4800000026287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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