令和6年1月15日　提出 徳島 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -43 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 315,000,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市中常三島町２丁目１７番１ ②地積 　(㎡) 2,169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ15 中規模一般住宅に共 同住宅が見られる住 宅地域 西5m市道、南側道 水道、ガス、下水 徳島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  49.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 徳島駅北東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校区の人気が高い文教地区であり、付近には徳島大学、病院、各種店舗等もあり居住環境や生活利便性が優 れる。当面は現状の利用を維持しつつ、地価動向は緩やかな微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              145,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市の中心市街地及びその近郊が圏域となり利便性の高い地域は価格牽連性が高い。主たる需要者層は 開発目的の不動産業者等が想定される。小学校区の人気が高い文教地区として住宅地の需要が旺盛であり分譲マンショ ンの引き合いも多い地域。分譲マンション販売動向は概ね堅調であるが、建築費の高騰が続いており今後は用地仕入へ の影響が懸念される。市場における中心価格帯（取引単価）は坪あたり４５万～５０万程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規模が大きいマンション用地であることから取引事例比較法及び分譲マンションの開発を想定した開発法 を採用した。比準価格は同種の画地規模が大きい取引事例を採用しており実証的で信頼性は高い。開発法による価格は 、最有効使用を前提とした開発事業を想定しており、事業者の投資採算性を適切に反映した理論的な価格である。本件 では比準価格と開発法による価格を等しく関連付け、市場分析の結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にある。市内の不動 産市況は需要が多い市街地中心部と郊外部で 格差があり、金利、物価、建築費動向の影響 は注視を要する。 小学校区の人気が高い渭北地区でのマンショ ン適地は供給が限定的でマンション分譲及び 用地仕入は堅調だが、今後の建築費高騰の影 響は懸念される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％