令和6年1月12日　提出 徳島 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -39 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市大松町大久保９１番１ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南東3.5m市道 水道 地蔵橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 徳島市南端の国道５５号東方 背後の既成住宅地内に存する 。 街 路 基準方位北、　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 地蔵橋駅南東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内郊外の住宅地のうちでは利便性がやや劣り市場性は低いことから、周辺での開発も見込み難い。今後も地価 水準は依然概ね前年と同程度の下落傾向を示していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は徳島市南方郊外の住宅地域の圏域。需要者の中心は概ね市内居住者又は当地域に地縁性を有する個人等 。市中心部から離れた市南端付近の公法上市街化調整区域に属する。国道５５号の東方近傍に位置するが周辺には農地 も多い他、地域内街路も狭幅である等、生活利便性に劣り住宅地としての市場人気に欠ける地域性にある。近傍での宅 地開発は未だ殆ど見られない。中心となる価格帯は把握が難しいが単価ベースで１０万円／坪程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったものも含め、近隣に近い勝占町をはじめ市内周辺地域の市街化調整区 域内に属する事例を採用し、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、市街化調整区域内で自用の住宅を主 とする住宅地域であることより、賃貸用共同住宅を想定することは現実性に欠けるため、適用を断念した。従って、比 準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [142.3] [102.5] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が不透明な中、人口はほぼ横ばいを 維持し、市街地を中心に住宅地需要は概ね堅 調である。一方で、郊外部では依然需要の沈 静化が続く。 環境条件等の変化は特に見られない。幹線国 道直近背後にある一方で街路条件にやや劣り 利便性に欠け、有効需要は低位に留まる。 個別的要因に変動はない。南東側道路接面の 画地であり、近隣地域内標準的画地（北側） に比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％